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2018.10.05更新

台風.jpg

台風被害が頻繁に報道されており、弊所にも災害によって、建物倒壊の危険があるので、早めに処分したいというご相談が増えてきております。
また、近日中に台風24号の本州上陸が噂されております。

前回の台風被害でも、至る所で、ガラス・瓦等の在庫が不足しており、2週間以上補強工事に待たなければならない状態だという声もお聞きしております。
また、台風被害の建物損傷のため、保険金請求をするケースも増えております。

空き家の状態で放置していると、思わぬところで、損害賠償をしなければならないこともありますので、管理にはくれぐれもお気をつけ下さい。

火災保険・地震保険に関しては、ぜひこの機会に見直しをされることをお勧めいたします。

さて、今回のご相談は、建物の管理に関するご相談です。

<続きは、それでは、続きは次回コラムにて>
次回は、『事例・ご相談内容』のご紹介をさせて頂きます。

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.10.03更新

セミナー写真

不動産会社向け「(全三回)今からはじめる家族信託入門セミナー  第2回目 

“受益者連続型 財産の引継ぎ編” 弊所主催のセミナーを開催させて頂きました。

 

度重なる台風被害等で大変な中、信託セミナーにお越しいただきました皆様、

誠に有難うございました。

また、今回は予定が合わずお越しいただくことが難しかった方も、このような勉強会やSMSツール等を通じて、定期的に情報発信をしてまいりたいと思いますので、

ご興味のある方はぜひ弊所までご連絡くださいますようお願い申し上げます。

 

なお、弊所では、LINE@を開設させて頂きましたので、ぜひこちらもご登録下さい。

友だち追加

 

 

さて、今回のセミナーでは、最近話題の家族信託の中で前回講座の復習(家族信託を利用した認知症対策)に加えて“財産の引継ぎ編”というテーマにてお話させていただきました。

 

最近、台風被害によりご心配を募らせておられるご高齢者・不動産オーナー様・空き家や古屋を保有されておられるお客様からのご相談が弊所でも非常に増えております。

所有者は高齢なので、修繕・建替え・リフォーム・売却等を必要な時にできるようにしておきたいと家族信託のご相談・ご希望をお受けになることは多いかと思います。

 

弊所においても、こういったご相談窓口は、不動産業者様がなられていることも多くなっております。こういった最新情報にご熱心な業者の皆様は、今回のセミナーでも真剣に当職の講演にご傾聴下さいました。

 

今回は、遺言の代用として家族信託を活用する方法につき、お話させて頂き、

実際に家族信託の設計を、各グループで意見を交わし合って頂きましたが、議論は活発にされていました。

 

家族信託のなんといっても、素晴らしいところは、遺言の代用として、一代のみならず、何代も財産の引継ぎ方を指定できるという点です。

信託法は弁護士・司法書士等の専門家でも難解な法律ですので、ぜひこういったセミナーを通じて、触れてみてください。

 

次回は、“共有不動産対策編”と題してお送りさせて頂きます。

お忙しいとは存じますが、皆様のお役に立てる内容となっておりますので、是非ご参加くださいますようお願い申し上げます。

ご参加をいただける場合は、お手数ですが、お申し込み用紙にてFAXまたはメールにてお申し込みください。

 

            記

 1.セミナー日時・場所

【第三回】 2018年11月12日(月) 18:30~19:30(受付18:00~)

 「阿倍野市民学習センター(第1研修室)

 〒545-0052 大阪市阿倍野区阿倍野筋3-10-1-300 あべのベルタ3階」

 

2.お申し込み先

※別紙のお申し込み用紙にてお申し込みください

 

3.お問い合わせ先

やなぎ総合法務事務所

 〒545-0052 大阪市阿倍野区阿倍野筋3-10-1-300 あべのベルタ3階

TEL/FAX:06-6643-8200/06-6643-8201

不動産業者向けセミナー3回目

 

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.08.20更新

やさしい終活勉強会825

誰もが抱えるこれから先の不安。生前対策って何をするの?
それを明確にし、何をどうすべきか自分で決めて準備をすることが「終活」です。

でも、なかなか一人では、
「何から始めたらいいか分からない」
「なかなか始められない」と実行に移せないそんなあなたへ!
終活や法務、税務の経験豊富なプロが「これだけは押さえておきたいポイント」を丁寧にご説明しながら、一緒に終活の準備を始めていきます。

お越しになられた方1人1人サポートができるよう、
今回は、15人限定の勉強会となっております。
全2回でお送りする勉強会の第1回目。
これを機会に、一緒に終活の第一歩を進めて、将来の備えを万全にしていき、
ワクワクしたシニアライフを送りましょう!


【日時】  8月25日(土) 10:00~11:30
      9月1日(土)  10:00~11:30

【会場】  あべのベルタ3階 大阪市阿倍野市民学習センター 第1研修室
      (大阪市阿倍野区阿倍野筋3-10-1)

【申込み方法】 電話受付窓口 やなぎ総合法務事務所
0120-021-462 事前予約制
(お電話でお申込み下さい)
 

 

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.07.23更新

やさしい終活勉強会 森實先生

 

“第2回 やさしい終活勉強会”にお越しいただきました皆様、有難うございました。


また、今回は予定が合わずお越しいただくことが難しかった方、8月18日、19日にも個別無料相談会を含む相続・家族信託フォーラムを実施いたします。是非ご参加いただきますようよろしくお願い申し上げます。
参加希望の方は、弊所までご連絡くださいませ。

さて、今回の “第2回 やさしい終活勉強会”では、弁護士の森實先生に前回の終活勉強会の内容の確認を軽くおさらいしていただいた後に遺言書作成の際の注意事項を中心に説明していただきました。

参加者には、家族関係を把握するために相関図を書いていただいたり、自分の財産の把握や実際に遺言を書くお時間も設けさせていただき、自力で遺言書を作成することの大変さを体験していただきました。

 

遺言書は、残された大切な人達を守ることができる大切なものです。

適切な遺言書がなかった為に残された大切な人が家を失ったり、家族と疎遠になる等の相続トラブルが生じることは珍しくありません。
安心してください。

しっかりと対策をしていればそのようなトラブルは回避することができます。

 

遺言書を作成すること自体は決して難しくはないです。
しかし、相続人間に争いが生じないように、また、せっかく書いた遺言書が無効にならないように対策することはとても重要です。

遺言書だけに関わらず、終活というと、葬儀の関連や色々なご不安があろうかと思います。

弊所では、葬儀会社や介護施設等の関連もサポートさせて頂きますので、ご不安なことは何でもご相談下さい。


皆様の笑顔を守るため、私達はしっかりとサポートさせていただきます。
やさしい終活勉強会は、今後も定期的に行う予定をしております。終活についてご不安な方は、是非ご参加ください。

 

 

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.06.17更新

やさしい終活勉強会1

 

 “やさしい終活勉強会”にお越しいただきました皆様、有難うございました。

また、今回は予定が合わずお越しいただくことが難しかった方も、連続勉強会のうち、2講義目のみの出席も承りますので、弊所までご連絡くださいますようお願い申し上げます。

 

今回、勉強会に参加された皆様には、一人ずつ弊所の専門職が

アドバイスさせていただき、ご自身の法定相続人のご確認と財産の一覧をご作成いただきました。

 

誰が相続人にあたり、それぞれ何も遺言等を残さなければどの程度相続で受けとる権利を持っているのか?といったところは、想定しておく必要があります。

 

しかし、案外ご自身のご認識が誤っておられる方も少なくありません。

養子がいたらどうなるのか?前妻との子がいたらどうなるのか?

子供はなく、両親兄弟が亡くなっている場合はどうなるのか?

もし、その際、一部の兄弟姉妹はすでに亡くなっていたり、認知症が発症していたら、どういうことになっていくのか・・・

 

特に多い誤解が、子・親ともにはなく、兄弟姉妹が相続人にあたる場合です。

ご兄弟姉妹間の相続となると、4~10名とかなり複数人おられることも多いです。

そのうち、一部の方がお亡くなりの場合も少なくないですが・・・

兄弟だけが相続人と思っておられる方が非常に多いです。

しかし、こういったケースでは、甥・姪が代襲して相続人にあたります。

(ただし、兄弟姉妹・甥姪には遺留分はありません)

 

まずは、ご自身の認識に間違いないか?

この機会に確認をされた方も多いです。

専門家と話す中で、ほかの不安な事柄を確認しておられる方も見受けられました。

 

やさしい終活勉強会は、定期的に行う予定をしておりますので、終活についてご不安な方は、

ぜひ勉強会にご参加ください。

 

次回は、今回の“やさしい終活勉強会”の2講義目

やさしい終活勉強会2

今回のやさしい終活勉強会の2講義目を7月21日(土)10:00から大阪市阿倍野市民学習センターにて行います。

こちらでは、第一回目と宿題として出させていただいている遺言をそれぞれ題材に、

その遺言の内容で、生前対策ができているか最終チェックをしていきます。

ご興味のおあり方は、15名数限定勉強会となっておりますので、

お早めに弊所までお問い合わせください。

 

0120-021-462

 

 

 

 

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.04.11更新

4月から新しい年度が始まり、生活環境・ライフスタイルの変化がおありかと思います。
今後の生活を考えていかれるにあたり、新春特別企画をご提供させて頂きます。
皆様、是非ご活用ください。

 

1. TV番組 NHK『あさいち』で紹介されたカプセル・シートの活用

3月30日(金) 朝の情報番組で、引継ぎ特集がされました。
親子間の引き継ぎにおすすめ!ということで「カプセル・シート」の活用がご紹介されました。
「カプセル・シート」とは、自分がどんな人なのかを家族に伝えるためのいわば「自分の覚え書き」で、項目は、「氏名」「生年月日」「血液型・病歴」「家族・家系」「職歴」「所属団体」「資格」「好きなもの」「好きな時間」「資産」「各種保険」「各種パスワード」に加え、万一のときの「連絡先」「臓器提供意思」「お別れの形式」「伝えておきたいこと」「そのほか」だそうです。さらに、最近の写真をデータで添付しておけば、遺影に使うことも可能ということでした。このように簡潔に紙にまとめることは、自分の中で抱え込んでいたものを整理することにもなり、心が軽くなり、家族のためだけでなく、自分自身のためにもなるそうで、ご紹介された主婦の方は、親子間の引継ぎに利用されておられるそうです。

このカプセル・シートは、いわゆるエンディングノートと同類のもののようですが、
エンディングノートと言うと、少し縁起が悪いと抵抗を覚えられる方も多いです。
おられますが、思い出の記録・引継ぎのためのものということで「カプセル・シート」と言うと少し抵抗感が和らぐのかもしれません。

 

2.新年度を迎えて考えておきたい今後の生活

転勤・入社・定年退職・ご家族の入学・留学等により4月から新たな生活がスタートされる方も多いかと思います。
また、一方で各役所・税務署等からも課税がされ、4月には固定資産税等や事業税・住民税等の納付書が届き、その額に驚かれた方も居られるかもしれません。
転勤や入社・定年退職・病気・ご家族の入学等様々なライフスタイルの変化に伴い、収入・支出に大きな変動があった方も居られるかもしれません。

新たな生活をスタートされるにあたり、
 □ ご家族に教育資金等を援助してあげたい
 □ 老後のために財産形成を考え直したい (住まい・保険・死後のことなど)
 □ 課税資金の調達に苦しい状況にある
 □ これを機に世代交代を考えてみようかと思っている
 □ 介護施設の入居を考えている

などなど様々なことをこの機会に考えてみられてはいかがでしょうか。

 

3.新春特別企画のご紹介

今回は、新春特別企画としまして、個別相談ご予約をされましたお客様に対し、
『あんしん相続ガイドブック』を無料プレゼントさせて頂きます。 
これだけで、後見・相続・遺言・生前贈与の概要が分かります!
相続ガイドブック

特別企画期間:4月9日(月)~4月30日(月)迄


4. 結びに
まずは、カプセルシートやエンディングノート等まではいかないまでも、一度ご自身の財産・今後の生活の希望・ご自身の趣味・嗜好等を洗い出してみて、今後の生活を共に考えていきましょう!
弊所でご提供させて頂きます『あんしん相続ガイドブック』や初回無料個別相談会も是非ご活用下さい。

 

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.03.12更新

ビデオレター 表

やなぎ総合法務事務所では、『ビデオレターの作成サポート』という業務を始めました。

遺言書を書いただけでは不安な方へ

大切な家族、または親族の皆様へ、
伝えておきたいこと、今後気を付けて欲しいこと、あの時に言えなかったこと などを動画に残しませんか?


お手紙や遺言書は、遺されたご家族にとって争いを防ぐ有効な方法です。
しかし、遺言書だけでは、無理やり書かされたのではないか?兄弟のうち、一人がそそのかしたのではないか・・・等々無用な憶測が飛び交うこともあります。

そんなときに役立つのが、ビデオレター。
ビデオレターは、法的拘束力はありませんが、ご本人の肉声でご家族に訴えかけますので、ご家族の心に響き、ご家族の争い回避のために非常に役立ちます。

そして、ご家族にとっても、想い出の一品となるかもしれません。

 

【ビデオレターのメリット】

①  動画でご自身の想いを伝えることができる
家族、親族の皆様にご自身の伝えたい想いやメッセージを動画で残すことができます。

②  遺言内容で揉めるリスクが軽減できる
財産の分配理由などを動画で残せるため、遺言を書いたのに相続人間で揉めてしまうというリスクを軽減することができます。

③  自分史が作成できる
ご自身の生い立ちや人生の歴史などをフォトムービーで残し、後世に伝えることができます。

【ビデオレター作成サポートプラン】

遺言 ビデオレタープラン

 

ご興味のある方・ご希望の方がおられましたら、お気軽にお問い合わせください。

 

予約バーナー

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.03.09更新

1.生産緑地 とは何か

生産緑地

 

生産緑地は、住宅の建築が可能な市街化区域内の土地の中で、改正生産緑地法に基づき、
生産緑地の指定を受けた土地を言います。

 


生産緑地の指定を受けると、所有者は建築物を建てたり、売却するなどの行為が制限され、原則として30年間農地としての管理が求められます。

 

一方で、固定資産税などが一般農地と同様にきわめて低い税額に抑えられるほか、相続税の納税猶予措置などが適用されるなど税制面で優遇されます。

 

改正生産緑地法が適用されたのは1992年度からで、現存する生産緑地の多くは初年度に指定を受けているため、多くの生産緑地が2022年に営農義務が外れることになります。これが、いわゆる「生産緑地の2022年問題」と言われるものです。

 

2.生産緑地 所有者の売却を急ぐ理由・必要性

生産緑地

 

30年経った2022年に制度の期限が来ると、行政に買い取りを申し出ることが可能になりますが、行政は財政難からその土地を買い取りそうにはありません。
そんななかで生産緑地指定が解除されると、大量の土地が売却される可能性があり、需要と供給のバランスは崩れ、地価が下がるのではないか、と懸念されているわけです。

 

3.生産緑地の売却の方法

生産緑地

(1)生産緑地の指定解除

 まずは、市町村の農業委員会で、生産緑地の指定解除の申出を行い、指定解除してもらう必要があります。しかし、指定解除の申出をするには、以下のような一定の要件を満たす必要がります。

 


①生産緑地指定後30年経過
②病気などの理由で農業に従事できない場合 医師の診断書が必要です
③本人が死亡し、相続人が農業に従事しない


 以上のような一定の要件を満たし指定解除の申出を行うと、農業委員会に買取申し出、買取希望照会(買取の告知)、農業従事者に買取斡旋となります。
通常行政の買い取りも、買い取り業者も出てこないのがほとんどです。その経過を経て、買取をされなければ、生産緑地の指定が解除されます。(買取請求から約3か月かかります)

 

(2)農業委員会で農地転用の許可を得る

登記上の地目が田・畑等の農地となっている場合、管轄市役所の農業委員会の許可を要します。その際に、平米数の関係や土地の形状・質の変化の関係で、「開発許可」を得る必要がある場合もあります。

 

 

開発許可というのは、事業計画等を示す必要があり、一般の方では通常困難なため、通常は開発行為を行う業者が開発許可を申請し、土地所有者の承諾・同意という形で進めるのが通常です。

 

(3)地目変更登記

 農地転用の許可証を添付して、法務局にて地目を「雑種地」や「宅地」へと変更します。※農地のままでは所有権を別の方に移転することができません。

 

4.生産緑地 売却時の注意点

生産緑地

①相続税納税猶予されているかどうか
 生産緑地に指定された後の相続において自治体へ買取を求めず、相続税の納税猶予・免許措置が適用されている場合があります。納税猶予されている場合は生産緑地の指定解除がされた時点において、相続税に利子税を付加して支払わなければなりません。(なお、固定資産税は遡って課税されません

 

納税猶予されているか否かは登記簿謄本を確認すれば分かる場合もありますが、農業委員会に確認されるのがよいでしょう。


②生産緑地の指定解除をすると固定資産税等もあがることになります


③一度生産緑地の指定解除を行うと、再度生産緑地に戻すことはできません。


④場合によっては、開発許可等要し、長い期間と多額の費用を要する場合がある


⑤売却後の譲渡税がかかる可能性が高い
  取得時の土地価格より売却時の土地価格が上がることがほとんどでしょうから、譲渡税という税金が課されることになります。こちらは申告を要しますので、注意が必要です。

5.生産緑地の売却における家族信託で対応方法

生産緑地

前述のとおり、生産緑地の売却においては、様々な過程を得なければなりませんので、長い期間を要することになります。


そこで、「所有者が途中で認知症になったりして、売却できなくなっては困る・・」

あるいは、「その売却代金が所有者の意思能力低下により、利用できなくなってしまっては困る・・」と家族信託契約をご希望されることがあります。

結論から申しますと、生産緑地の指定解除や農地転用許可を得なければ、家族信託契約において、信託財産として受託者に管理処分を任せることはできません。

法律上、売却等の利用制限がされているわけですから、その許可を得ることが信託をする前提として必要な要件となります。そのため、生産緑地の指定解除及び農地転用許可を停止条件として家族信託契約を行うということになります。

もっとも、これでも全く認知症対策として全く効果がないわけではありません。

特に、広大な土地であることが多い生産緑地では、宅地となったからと言って、買主がすぐに見つかるとは限りません。供給過多になる前に、生産緑地の指定解除をしておき、売却に備えたいという希望があるのも事実です。

また、売却後の代金・預金を使えるようにしておこうという意図のもとでは、十分に家族信託契約も利用価値があるといえるでしょう。

6.最後に

生産緑地

生産緑地の2022年問題は、賛否両論あり、必ずしも地価下落が起こるわけではないかもしれません。

 

そのまま継続して農業を営む方も当然おられるでしょうが、この少子化の現代では後継ぎ不足は深刻です。売却をしないまでも、アパート・マンション・駐車場経営をしたいと考える方も増えるでしょう。

 

政府も供給過多とならならないよう、予防・対策として、2017年に改正緑地法が施行し、「特定生産緑地」として10年毎に更新できるようにし、直売所や産直レストランなども条件付きで可能としたようです。

 

しかし、農地管理の条件はいまだ健在ですので、やはり一定程度の売却過多の可能性はあるでしょう。

 

生産緑地の売却となると、前述のとおり、様々な行政手続きや法務局の登記手続き・売却手続きが必要となり、税理士・行政書士・土地家屋調査士・司法書士・不動産会社と様々な業種が絡むことになります。

 

当事務所では、提携大手不動産会社も多く、各士業が在籍しておりますので、こういった一連の作業をワンストップで行うことが可能な体制を整えていますので、生産緑地の売却をお考えの方はお気軽にご相談下さい。以下画像クリックして予約可能です。

 

 

 

予約

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.01.09更新

お客様各位


拝啓 時下ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。
平素は格別のご高配を賜り、厚くお礼申し上げます。

 さて、弊所はこのたび電話回線増設工事に伴いまして、電話及びFAXが不通の状態となります。

 大変ご迷惑とご不便をお掛けいたしますが、何卒ご了承下さいますようお願い申し上げます。
お急ぎの御用の方は、担当者携帯電話番号までご連絡下さいますよう御願い申し上げます。
 
今後とも変わらぬご愛顧賜りますようお願い申し上げます。
                                            敬具

                 記
電話回線工事日程:  平成30年1月13日(土)18:00~20:00
 以上

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.01.01更新

謹んで新年のお慶びを申し上げます

 

旧年中は格別 の御厚情を賜り、厚く御礼を申し上げます
本年も社員一同、サービス向上に努める所存でございますので、一層のご愛顧を賜わりますよう、お願い申し上げます
皆様のご健勝と貴社の益々のご発展を心よりお祈り致します
本年も何卒、宜しくお願い申し上げます

 

平成30年 元旦 

投稿者: やなぎ総合法務事務所

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