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2018.08.02更新

Hさん

 

Hさん父(86歳)、Hさん母(85歳)、長男Hさん(57歳)

 

 

-Hさんはやなぎ総合法務事務所に相談されるまで、どういった生活をされておられましたか?
私が無職となり起業のため、実家に帰って同居を始めたときに、両親の認知症の兆しに気が付きました。母は薬を自分で飲んでいましたが、長時間に渡って考え込んでいたため、物忘れ外来に訪れたところ、軽度認知症だと診断されました。父も、医師の診断では、意思能力はあり認知症ではないとされたものの、硬膜下血腫を患ってから、度々物忘れや、暴言が見られました。

両親は、現時点では、それほど介護は要しないものの、どこまで自宅で二人の面倒を見れるのかといった点は、不安がありました。

-その当時は何を悩んでいましたか?
子供は私一人でしたので、両親二人の面倒を私が見なければなりませんでした。

しかし、起業をしようとしていた私は、無職の状態でしたので、今後の両親の介護をどうしていくか、金銭的にも不安がありました。

-やなぎ総合法務事務所に相談するまで、どういったやりとり・経緯がありましたか?依頼を検討している際に不安だったこと、分からなかったことはございませんか?やなぎ総合法務事務所に相談をしたきっかけは何だったのですか?
TVのNHK番組で家族信託の特集がされていて、そこでは“認知症になったら、資産が凍結されてしまう”ということを知りました。

両親は認知症が進行しつつありましたし、私には見るべき資産というのはありませんでしたので、両親の資産を二人の介護のために利用できるように早急に対処しなければならないと思いました。元々法学部出身だった私は、今後の障害に備えて予防できることは予防しておかなければならないという考えをもっていたので、すぐにインターネットで自分なりに、家族信託・民事信託の下調べをした上で、近場の司法書士を検索しました。

しかし、近所には家族信託・民事信託を取り扱っている司法書士はいませんでしたので、沿線的にも便利でHPも見やすくできていた“やなぎ総合法務事務所” にお電話しました。

ちなみに、弁護士ではなく、司法書士を選んだのは、家族信託をするとなると、両親は不動産をもっていましたので、不動産の登記手続きをする専門家である『司法書士』が良いと思ったためです。

 

-依頼にあたっての決め手は何でしょうか?
 弊所をお選びになった理由をお聞かせください
事務所が駅から近く、分かりやすい場所にあったことが一番の依頼の理由です。また、弁護士や司法書士となると、報酬費用が後々上がる事務所も多いと以前より知っていましたが、やなぎ総合法務事務所では、報酬費用が明確で、後々費用が上がることはないという点での安心感も大きかったです。

 

-なるほど。確かに、困ったとき・不安が出たときにすぐにご相談にお越しいただけるというのは大切ですし、報酬や費用が明確でないと、依頼時に正確な判断はできませんよね。

それで、やなぎ総合法務事務所に来所されたときの事務所の印象の印象は?
士業特有の“敷居の高さ・事務所への入りにくさ”といったようなものは特にありませんでした。面談をしてもらった先生の説明も、分かりやすかったです。

 

-Hさんはどういった手続きを依頼されましたか?
認知症による意思能力が低下した場合にも、資産凍結をしないため対策ということで、両親の預金や不動産を私に任せる家族信託契約の設計コンサルティングと信託契約書作成、信託口口座の開設支援をお願いしました。

 

-依頼した後はどうなりましたか?
資産凍結の心配も解消できよかったです。信託口口座で、私が資産を管理していますが、今は、利率の高いキャンペーン中に定期預金にしようと考えています。

 

-担当者の印象はいかがでしたか?担当者に何か一言お願いします!
担当者の方も、数名いましたが、皆さん良かったです。公証役場での契約時や、銀行の手続き中なんかも、気さくに両親の相手をしてくれ、助かりました。有難うございます。

-無事、家族信託ができ、安心した生活がおくれて、本当に良かったですね。

 

-依頼すべきか迷っている人が大勢います。
そんな方に一言メッセージをいただけますか?
まずは、本人や家族が現状と予防策に気付かなければ、何もできません。

認知症になったら、資産凍結のおそれがあるとか、認知症になりかけているとか、そういったことを気づいたら、早く手続きをしてください。

知らないということが一番怖いことです。

 

空き家に盗難自転車が放置されていた時に、私も通報した経験がありますが、こういったものを見受けると、家族信託等で対応されていたら、空き家の状態では放置されなかったのだろう・・・と思います。

司法書士や弁護士の方々には、今後成年後見制度の壁に困らないよう、家族信託に関する啓蒙活動も積極的にしてもらいたいと願っています。

 

-H様のように一早くご両親の異変にお気づきいただき、その対策ができたことは、本当に良かったです。

当事務所でも、将来的に困る人が少しでも減るよう、成年後見制度の理解と家族信託の普及に努めていければと思っております。

H様も家族信託の中で、色々と状況の変化により登記の変更や契約の変更が要する場合もあるかもしれませんが、何か不明な点が出てきましたら、いつでもお問い合わせください。

本日は、お話をお聞かせいただき有難うございました。

 

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.07.10更新

委託者父H様:86歳 委託者母H様:85歳    受託者長男M様:57歳 

信託財産:父名義の実家不動産と父・母の預金(金銭)

     

【相談内容】

86歳の父・85歳の母と共に、羽曳野の実家で長男と共に三人暮らし。

母は長時間に渡って考え込んでいたため、物忘れ外来に訪れたところ、軽度認知症との診断。父も、医師の診断では、意思能力はあり、認知症でもないとされたものの、硬膜下血腫を患ってから、度々物忘れや、暴言が見られた。

長男Mさんは現時点では、両親はそれほど介護を要しないが、どこまで自宅で二人の面倒をみれるのかという不安があった。

子供は長男Mさんのみだったが、Mさんは起業を予定しており、その時点では無職の状態だったので、今後の両親の介護費用をどうしていくか、金銭的に不安があった。

近隣でも空き家のまま売却できずに、放置自転車が置かれているような家があり、自分の実家もそうなってしまうのは避けたい。

両親は自身の預金を数千万円と多少の株式・実家を保有していたので、両親自身の金銭を両親のために利用すれば大丈夫だろうと思っていたが、将来的に意思能力がなくなってしまったら、簡単にはできないとTV番組で観て、心配になった。

 

今後、認知症状が進行してしまい、預金や株式・実家の売却手続きができるのかどうか不安なため、それに備えて対策をとっておきたい。

 

【解決事例】

家族信託で、長男さんに不動産の名義変更をした。

信託口口座を開設し、長男さんが、父と母の預金を管理した。

委託者:父・母 受託者:長男さん  受益者:父・母

信託の目的:不動産の処分と老後費用の管理

 

【効果】

信託を原因として長男さんに所有権移転することで

➀贈与税がかからず、贈与より低い登録免許税で名義移転をすることができた

②信託で預けているだけの状態なので、不動産取得税もかからず名義移転できた

③信託契約費用はかかったが、贈与と比較すると安価に済ませる結果となった

④不動産売却時にお父様が認知症でも、長男さんの契約と印鑑で売却できるようになった

⑤不動産売却後は、売却代金を介護費用として長男さんが管理できるようになり、成年後見の心配も減った

⑥株式は解約し、預金に集約。

信託口口座を開設して、父・母が認知症になった後でも、長男さんが、父・母の預金をすべて管理できるようになった

 

【今回のポイント】

ご相談でも多いのが、今はまだ認知症で意思能力が低下しているというレベルではないが、高齢者によくある程度の少し物忘れが見られるという方。

子供は、自分の生活費で精一杯なので、両親を金銭的に支えることが難しい。

両親は自分で老後資金は貯めているため、それを利用できさえすれば大丈夫だが、認知症になったら、後見制度を利用して時間・費用・労力がかかるのは避けたいというご相談。

事前に信託で長男さんに財産を預けておくことで解決することができた

家族関係の対立もなく、認知症が進行する前に手を打っておくことができたのが、何より良かった

迷ったらやなぎ総合法務事務所へご相談

いかがだったでしょうか?今回の事例に限らず、弊所では様々な問題を解決しております。 一人で悩まないでぜひお気軽にご相談ください。

お問い合わせ

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.06.02更新

実家と収益不動産の信託

家族信託を活用しているのは、どんな場合でしょうか。

弊所にご依頼頂きました事例をご紹介させていただきます。

 

 

実家と収益不動産の信託 ~兵庫県川西市 H様の事例~

委託者父H様:82歳 受託者長男K様:57歳 

信託財産:父の収益不動産と家と山

 

【相談内容】

82歳の父が川西のマンションで妻と共に二人暮らし。

父は、身体的には問題ないですが、最近少し忘れっぽくなってきており、若干認知症の傾向があるかもしれないと家族は思い出していました。

母は、しっかりしているが、足腰が不自由になってきています。

父は、自宅と同じマンションの下層階の店舗1室を所有しており、そこで自営業を営んでいましたが、最近高齢のため廃業しました。

このマンションには自営業時に受けた融資のため、住宅金融支援機構の抵当権が設定されていて、後2年程返済が残っている状態です。

その店舗部分は賃貸・売却に出していますが、なかなか借主・買主共に見つからない状態で困っていました。

二人は、貯金も年金も多くないですが、なんとかやりくりをしていました。

近くには、三男が暮らしていましたが、自分の仕事と家庭で忙しくしているので、将来的には、父・母共に、自宅・店舗マンションを売却して、高齢者住宅や介護施設への入所をぼんやりと検討中です。

店舗マンションの売却は早くしたいと不動産屋に相談すると、『賃貸で借主が入って利回りが良くなってから、売却するのが売却価格も高くなり、買主も見つかりやすい』と言われています。

少なくとも店舗は、できる限り高額で売却したいため、待ちたいと思っていますが、その時に父の認知症状が進行してしまい、売却手続きができるのかどうかが心配です。

業者さんとのやりとりも、父・母共に、自分ではやる気がない様子で、子供に任せるといった様子。

預金もあまり多くないので、その時がきたら速やかに売却するにはどうしたら良いのか・・・と悩んでいます。

 

【解決事例】

家族信託で、長男さんに不動産の名義変更をしました。

委託者:父 受託者:長男さん  受益者:父

信託の目的:不動産の処分と老後費用の管理

 

【効果】

信託を原因として長男さんに所有権移転することで

①贈与税がかからず、贈与より低い登録免許税で名義移転をすることができた

②信託で預けているだけの状態なので、不動産取得税もかからず名義移転できた

③信託契約費用はかかったが、贈与と比較すると安価に済ませる結果となった

④売却時にお父様が認知症でも、長男さんの契約と印鑑で売却できるようになった

⑤売却後は、売却代金を介護費用として長男さんが管理できるようになり、成年後見の心配も減った

⑥収益不動産の賃貸契約もすることができるようになり、利回りをよくしてから不動産の売却ができるようになった。 

 

 

【今回のポイント】

案外多いのが、不動産はあるが現金が少ないので、いずれ換金したいというご相談です。

じっくり、不動産を売却したいだとか、実家に住めなくなってから売却したいと思っていますが、その時には認知症で売れないという問題を事前に信託で長男さんに預けておくことで解決することができました。

長男さんは三人兄弟でしたが、当職により、家族全員にご説明もさせていただき、家族関係の対立もなく、全員一致の下認知症が進行する前に手を打っておくことができたのが、何より良かったと思います。

弊所では家族信託のご相談を随時受け付けております。ぜひ無料相談にお申し込みください。無料相談

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.05.31更新

認知症になった後も、年金の受給や受給したお金の管理をご家族に任せて、ゆくゆく施設入所費用や、自分の生活費に充てて貰いたい・・・でも後見制度は使いたくない。

こういった声を多く頂戴しております。

今話題の家族信託で、こういったことは対応できるのでしょうか?

 

1. 年金受給権を信託できるのか?

年金受給権というのは、一身専属権といって、その該当者にのみ請求することを認められた権利ですので、権利自体を信託財産として任せることはできません。
他に一身専属権というのは、生活保護受給権や資格・免許なんかが代表例です。

つまり、自分が受け取れるべき年金受給の権利をだれか人に渡してしまうということができないということです。年金を受け取るということ自体の請求は、本人の意思で行いましょうということです。

年金は、高齢者の社会保障のための制度ですので、だれでも受け取れるということになってしまっては、本来受け取るべき高齢者のために利用されなくなってしまってはいけないので、当然のことだと言えるでしょう。

余談になりますが、
これは、運転免許をイメージしていただいたら分かりやすいかもしれません。
その人が運転免許を取得したのであって、免許を譲渡できるなんてことにすると、事故が多発してしまい社会は大変なことになりますね。


では、お話を戻して・・・
年金受給権自体は信託できないとしても、受け取った年金というお金は信託できないのでしょうか?

できるとすれば、どうすれば良いのでしょうか?

2. 年金受給先口座を信託口口座に指定することができるか?

現金・金銭は信託財産とすることができます。
ここで信託財産とされた金銭は、「委託者A受託者B信託口口座」というような名義の
信託口口座で管理運用することになります。
これは、管理を託された人の財産と託した人の財産を明確に分ける必要があるからです。

では、年金受給先の口座に、この信託口口座をしてすることができるのでしょうか?

結論的には、年金受給先の口座を信託口口座に指定することはできません。
現在、年金事務所の運用では、年金受給者自身の口座でないと年金受給の送金ができないという運用になっています。


3.どうする方法が良いか?

年金の受給先口座を信託口口座に指定できないとすると、せっかく信託契約でご家族に財産管理を任せても、自分が認知症になってしまっては、その年金受給先の口座の入出金・解約ができないということになってしまいます。
年金を施設入所費用や生活費に充てたい方も多いでしょう。
それでは、どのようにしたらよいのでしょうか。

方法としては、
個人の受給先口座から自動送金で一定額を一定の日に、信託口口座へ入金するように銀行の自動送金サービスを利用する ということが考えられます。

この自動送金サービスは、各金融機関により、月額数百円~数千円または年間の手数料が発生します。
また、金融機関によっては、自動送金サービス申し込みから最長5年等の期間を設けているところも多い点は注意が必要です。

ここで注意が必要なのは、
信託契約書には、こういった自動送金されてくる金銭も追加で信託財産となるように明記しておく必要があります。

 

4. 結びに

今回は、家族信託に的を絞ってご紹介させていただきましたが、任意後見契約・委任契約を締結する等の方法も考えられます。
ここで解決されていない事柄も、ニーズに併せて様々な制度・契約を複合的に駆使すれば、解決を図ることが可能な場合が多いです。

信託においては専門性が高いため、特に、精通している専門家にご相談されることがお勧めです。
弊所では多数の信託実績がありますので、ご自身では想定されておられない将来的に遭遇するであろう様々な場面に備えてご提案させて頂いております。

今後の生活に、不安な点がございましたら、弊所の個別無料相談会をご利用ください。

 

無料相談

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.05.22更新

三井住友信託銀行 セミナー

 

先日、三井住友信託銀行様よりオファーをいただき、

“家族信託について”のセミナー・勉強会をさせて頂きました。

 

行員の皆様は、お忙しい中、30名を超える多くの皆様がご出席下さいました。

お越しくださいました皆様、誠に有難うございました。

 

今回のセミナーでは、最近話題の家族信託について、

“家族信託とは何か”

“現存の制度との違いは何か”

“金融機関の方が知っておくべき実務上の注意点”等を

お話させていただきました。

 

銀行窓口でも、家族信託をご相談・ご希望をお受けになることが多いそうです。

その際の対応・知識向上のためということで、熱心に当職の話に傾聴くださいました。

 

とりわけ、窓口では家族信託をするケースがどういったものなのか?という点において、

ご興味があるようでした。

 

 “投資信託”等の金融商品と“民事信託・家族信託”は別物ですので、

一般の金融機関でも、家族信託に対する理解度は様々です。

 

某金融機関でも、

“法的に有効であっても、ある信託契約書では、当行では口座開設をさせていただくことはできない”

“親族間の理解・承諾を得ているのかどうかが心配だ”

“以前は信託口口座開設にも対応していましたが、色々な信託契約書が出回るようになり、消極的になっている”ということを言われています。

 

こういったこともあり、やはりなかなか家族信託の肝とも言える“信託口口座”の開設ができず、思った通りの信託を遂行できないという方もおられるのが現状だそうです。

 

しかし、信託口口座開設による口座の分別管理は、家族信託においては非常に大切な事柄と言えます。受託者は自分の財産とは分別管理しなければならない義務も負います。

また、分別管理を行うことにより、“認知症対策”等が健全に行えるようになると言っても過言ではありません。

 

信託契約書は近年インターネットの普及により、色々な雛形が出回ってきていますが、

やはり、“信託口口座を開設して、信託目的に沿った資産運用・管理をできるように”という最終目的が達成できるように、信託に精通した専門家に、信託口口座の開設にご協力いただけるような“家族信託契約書”の作成をしてもらうことをお勧めいたします。

 

このたび、講演をさせていただきました三井住友信託銀行様は、信託銀行ということもあって、制度をよく理解されておられる方も非常に多くおられた印象ですが、

他の金融機関でも家族信託の理解が深まり、皆様の安心できる財産管理ができるよう弊所では尽力させていただいております。

 

 

 

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.03.20更新

認知症対策・相続対策を考えていらっしゃる方いらっしゃいませんか?
「将来介護施設に入所するときには、自宅を売却したい」
「山林を持っているけど、後世に引き継ぐのは負担になるだろうし、処分に困っている」
そんな不安を解消し、希望をかなえるのが、今話題の『家族信託』です。
今回は実際に、認知症対策・相続対策のために家族信託を利用された方が、その後どうなったのか、少しご紹介させて頂きたいと思います。

1.以前のご相談内容 “家族信託契約

認知症対策・相続対策のため、当初は任意後見のご相談をされていた大阪府北摂にお住まいのTさん。
Tさんがお知り合いであった不動産会社の方からのご紹介で、弊所にご相談頂きました。
Tさんは、この時は、十分お元気でしたが、昔、ご主人が認知症になり後見制度を利用しなければならなくなった苦い思いもあり、所有の分譲マンション・山林・預金等全てを信託財産として、受託者を長女にし、全ての管理処分をお任されました。
 
委託者Tさん自身は、この当時は「山林なんて売れないし、山林の他の共有者に買ってもらうか、せめて寄付でもできれば・・・。子供達にこの財産を引き継がせてはかわいそうだから、早くなんとかしなければ・・・」と思っておられました。しかし、共有者に買ってもらうことも、寄付も、なかなか受けてもらえないでおられました。

2.家族信託契約から2年経過した今 どうなったか 

“山林に高速道路開通の朗報”
信託された所有の山林付近に、高速道路が通ることになったそうです。
その影響で、Tさんの山林も地価が大幅に上がっており、売却されることになりました。
Tさん自身は、意思能力があるとは思われるものの、‘’無料でもいいから引き取ってもらいたい”という昔の思いだけが残っているのか、売却相場を理解することは難しいようでした。

そこで、受託者である長女さんは、
「高速道路ができるのだし、もっと高く売却できるはず。売却するのに、お母さん(Tさん)は無料で渡そうとしそうだけど、どうしよう・・・」と不動産会社にご相談されました。

しかし、受託者の長女さんもすっかりお忘れであったようですが、こんなこともあろうかとTさんの山林も信託財産にしています。当初のTさん(お母様)のご意向で、受託者である長女さんが単独で不動産の売却をできるような状態となっています。
無事、長女さんも納得のいく金額で売買契約をされ、登記も無事に行うことができまし
た。
 さらには、そもそもTさんの意思能力の有無を確認するため、医師に診断書を書いてもらったり、後見開始の申立をしたり・・・そういった手続的な手間も省くことができ、買手が見つかったときに、早急に売却することができました。

3.まとめ"時代の変化に沿った財産管理を”

 認知症とまでいかないでも、ご自身の知っていた状況・時勢が変化していくことをご高齢者が理解するのはなかなか難しいでしょう。
いろいろな不動産屋に査定してもらったり、適切な価格がいくらなのかを判断したりというのは、不動産という価値の高いものの売買となると、一般的な成人の方でも、なかなか大変なことです。
これから、東京オリンピックや万博誘致の可能性もあり、日本の情勢も大きく変わる可能性を秘めています。
Tさんのように、元気なうちに信頼できる家族に任せることで、時代に合った適切な財産管理が可能となります。

早くに、司法書士に相談し、信頼できる家族に任せてよかった・・・
そう思っていただけるよう、今後も、家族信託の普及と研究に努めていきたいと思っております。

認知症の対策・相続の対策をしておきたいとお考えの方は、ぜひ弊所にご相談下さい。

 

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投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.03.09更新

1.生産緑地 とは何か

生産緑地

 

生産緑地は、住宅の建築が可能な市街化区域内の土地の中で、改正生産緑地法に基づき、
生産緑地の指定を受けた土地を言います。

 


生産緑地の指定を受けると、所有者は建築物を建てたり、売却するなどの行為が制限され、原則として30年間農地としての管理が求められます。

 

一方で、固定資産税などが一般農地と同様にきわめて低い税額に抑えられるほか、相続税の納税猶予措置などが適用されるなど税制面で優遇されます。

 

改正生産緑地法が適用されたのは1992年度からで、現存する生産緑地の多くは初年度に指定を受けているため、多くの生産緑地が2022年に営農義務が外れることになります。これが、いわゆる「生産緑地の2022年問題」と言われるものです。

 

2.生産緑地 所有者の売却を急ぐ理由・必要性

生産緑地

 

30年経った2022年に制度の期限が来ると、行政に買い取りを申し出ることが可能になりますが、行政は財政難からその土地を買い取りそうにはありません。
そんななかで生産緑地指定が解除されると、大量の土地が売却される可能性があり、需要と供給のバランスは崩れ、地価が下がるのではないか、と懸念されているわけです。

 

3.生産緑地の売却の方法

生産緑地

(1)生産緑地の指定解除

 まずは、市町村の農業委員会で、生産緑地の指定解除の申出を行い、指定解除してもらう必要があります。しかし、指定解除の申出をするには、以下のような一定の要件を満たす必要がります。

 


①生産緑地指定後30年経過
②病気などの理由で農業に従事できない場合 医師の診断書が必要です
③本人が死亡し、相続人が農業に従事しない


 以上のような一定の要件を満たし指定解除の申出を行うと、農業委員会に買取申し出、買取希望照会(買取の告知)、農業従事者に買取斡旋となります。
通常行政の買い取りも、買い取り業者も出てこないのがほとんどです。その経過を経て、買取をされなければ、生産緑地の指定が解除されます。(買取請求から約3か月かかります)

 

(2)農業委員会で農地転用の許可を得る

登記上の地目が田・畑等の農地となっている場合、管轄市役所の農業委員会の許可を要します。その際に、平米数の関係や土地の形状・質の変化の関係で、「開発許可」を得る必要がある場合もあります。

 

 

開発許可というのは、事業計画等を示す必要があり、一般の方では通常困難なため、通常は開発行為を行う業者が開発許可を申請し、土地所有者の承諾・同意という形で進めるのが通常です。

 

(3)地目変更登記

 農地転用の許可証を添付して、法務局にて地目を「雑種地」や「宅地」へと変更します。※農地のままでは所有権を別の方に移転することができません。

 

4.生産緑地 売却時の注意点

生産緑地

①相続税納税猶予されているかどうか
 生産緑地に指定された後の相続において自治体へ買取を求めず、相続税の納税猶予・免許措置が適用されている場合があります。納税猶予されている場合は生産緑地の指定解除がされた時点において、相続税に利子税を付加して支払わなければなりません。(なお、固定資産税は遡って課税されません

 

納税猶予されているか否かは登記簿謄本を確認すれば分かる場合もありますが、農業委員会に確認されるのがよいでしょう。


②生産緑地の指定解除をすると固定資産税等もあがることになります


③一度生産緑地の指定解除を行うと、再度生産緑地に戻すことはできません。


④場合によっては、開発許可等要し、長い期間と多額の費用を要する場合がある


⑤売却後の譲渡税がかかる可能性が高い
  取得時の土地価格より売却時の土地価格が上がることがほとんどでしょうから、譲渡税という税金が課されることになります。こちらは申告を要しますので、注意が必要です。

5.生産緑地の売却における家族信託で対応方法

生産緑地

前述のとおり、生産緑地の売却においては、様々な過程を得なければなりませんので、長い期間を要することになります。


そこで、「所有者が途中で認知症になったりして、売却できなくなっては困る・・」

あるいは、「その売却代金が所有者の意思能力低下により、利用できなくなってしまっては困る・・」と家族信託契約をご希望されることがあります。

結論から申しますと、生産緑地の指定解除や農地転用許可を得なければ、家族信託契約において、信託財産として受託者に管理処分を任せることはできません。

法律上、売却等の利用制限がされているわけですから、その許可を得ることが信託をする前提として必要な要件となります。そのため、生産緑地の指定解除及び農地転用許可を停止条件として家族信託契約を行うということになります。

もっとも、これでも全く認知症対策として全く効果がないわけではありません。

特に、広大な土地であることが多い生産緑地では、宅地となったからと言って、買主がすぐに見つかるとは限りません。供給過多になる前に、生産緑地の指定解除をしておき、売却に備えたいという希望があるのも事実です。

また、売却後の代金・預金を使えるようにしておこうという意図のもとでは、十分に家族信託契約も利用価値があるといえるでしょう。

6.最後に

生産緑地

生産緑地の2022年問題は、賛否両論あり、必ずしも地価下落が起こるわけではないかもしれません。

 

そのまま継続して農業を営む方も当然おられるでしょうが、この少子化の現代では後継ぎ不足は深刻です。売却をしないまでも、アパート・マンション・駐車場経営をしたいと考える方も増えるでしょう。

 

政府も供給過多とならならないよう、予防・対策として、2017年に改正緑地法が施行し、「特定生産緑地」として10年毎に更新できるようにし、直売所や産直レストランなども条件付きで可能としたようです。

 

しかし、農地管理の条件はいまだ健在ですので、やはり一定程度の売却過多の可能性はあるでしょう。

 

生産緑地の売却となると、前述のとおり、様々な行政手続きや法務局の登記手続き・売却手続きが必要となり、税理士・行政書士・土地家屋調査士・司法書士・不動産会社と様々な業種が絡むことになります。

 

当事務所では、提携大手不動産会社も多く、各士業が在籍しておりますので、こういった一連の作業をワンストップで行うことが可能な体制を整えていますので、生産緑地の売却をお考えの方はお気軽にご相談下さい。以下画像クリックして予約可能です。

 

 

 

予約

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.01.23更新

“自宅で生活しているけど、ゆくゆく介護が必要になったら、施設に入って、自宅は売却したい”

“自宅は売却して、そのときには、子供と一緒に同居できる家を建てる資金に充てよう”“今は、ペットを子供のように可愛がって、一緒に暮らしている”

こんなご高齢者の方々も多いかと思います。

あるいは、“今は両親元気だから、一緒には住んでいないけど、ゆくゆく介護が必要になったら、実家に帰ろうかな”

“配偶者には同居は嫌がられているから、施設でお世話をしてもらうことになるかな”

“両親は、年金や定期預金があるから、年をとっても自分のお金で施設代金も払えるだろうし、大丈夫”

そんな風に考えておられる方々も多いでしょうか?

本当にそれで大丈夫なのでしょうか?

65歳以上の4人に1人は認知症予備軍と言われる時代です。

皆さん、認知症になってしまったり、脳梗塞等の病気の発症により、意思能力が低下するリスクがひそんでいます。万が一、病気が発症したら、回復のための治療に専念することが当然一番大切ですが、そのためには、お金と生活環境が必要になりますよね。

意思能力が低下したら、自宅の売却も、定期預金の解約も、早々簡単にはできません。

成年後見制度を利用して、成年後見人という裁判所に選ばれた人に財産の管理をされることになり、裁判所に監督されます。

そのため、必ずしも家族やご本人の昔の意向通りに、自宅の売却ができるわけではない・・ということです。

しかも、その成年後見人には、親族・家族が選ばれることもありますが、全く知らない司法書士や弁護士、社会福祉士のような専門家が選ばれることもあります。

更に大変なことに、通常その専門家の成年後見印には、報酬が発生してしまいます。

では、それを回避したいと考える皆さんは実際に、どんな風にしているのでしょうか??

認知症対策の家族信託を事例で解説

【解決事例】

認知症対策 実家の売却・贈与・ペットの飼育方法について

【状況】

当初は、任意後見契約をご要望され、ご相談にこられましたが、ご意向詳細を伺ったところ、『裁判所に管理をされるのは嫌で、親族間でのみいろいろと柔軟に財産管理・娘の新築建物建築費用としても贈与等を行いたい。

施設に入所しなければならなくなった場合には、自宅は売却したい。ゆくゆく施設に入った時のペットのことも気がかりだ。自分が亡くなった後には、子どもたち全員が平等になるように財産を引き継いでほしい』という相談内容でした。

【ご提案】

後見であれば、資産がある現段階では自宅売却や、贈与・ペットの飼育や里親探しは現実的に困難である旨をご説明差し上げました。

Tさんの財産総額は2億ほどありましたので、このまま後見をしてしまい裁判所の管理にはいって、身動きがとれなくなってはいけないと、受託者を長女として、家族信託契約をすることになりました。

家族信託においても、様々な贈与を行うにあたっては、一筋縄ではきませんが、オーダーメイドプランでそれが可能なように設計しました。贈与を行われる分等も配慮して、ゆくゆくTさん死亡後に姉妹間で争いとならないよう当職が監督するような形をご提案しました。

【結果】

不動産は無事長女のみで売却ができるようになり、預金等も長女のみでTさんの意向に沿った贈与や生活の維持ができるようになりました。

ペットも、後見ではできない長女が里親探し等様々なお世話の方法をできる手立てができ、Tさんは無事安心して老後を過ごせるようになりました。

また、ゆくゆくTさんが死亡した後にも、姉妹間の争いがないよう配慮でき、この契約を機会に家族全員話し合いができたことで、より一層家族の結束も強まり、Tさんは安心して暮らせています。

大阪で家族信託のご相談はやなぎ総合法務事務所まで

最期に 今回のお客様のように、認知症や病気になって財産の管理ができなくなったら、自分や家族の生活がどうなるのかという不安を抱えておられる方 一人で不安を抱えず、ご自身と大切な家族の将来のために、解決策を共に考えていきましょう!

対策は早ければ早いほど、お客様のできる選択肢が広がります。 まずは一人で不安や心配事を抱えないで、ご家族や司法書士等の専門家にご相談をして下さい。

弊所では、初回のご相談は無料で承っております。 こういった無料相談もご活用いただき、皆様のご不安解消のお役に立てましたら、幸いです。

無料相談は以下からお申し込みください。

投稿者: やなぎ総合法務事務所

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