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2018.03.09更新

1.生産緑地 とは何か

生産緑地

 

生産緑地は、住宅の建築が可能な市街化区域内の土地の中で、改正生産緑地法に基づき、
生産緑地の指定を受けた土地を言います。

 


生産緑地の指定を受けると、所有者は建築物を建てたり、売却するなどの行為が制限され、原則として30年間農地としての管理が求められます。

 

一方で、固定資産税などが一般農地と同様にきわめて低い税額に抑えられるほか、相続税の納税猶予措置などが適用されるなど税制面で優遇されます。

 

改正生産緑地法が適用されたのは1992年度からで、現存する生産緑地の多くは初年度に指定を受けているため、多くの生産緑地が2022年に営農義務が外れることになります。これが、いわゆる「生産緑地の2022年問題」と言われるものです。

 

2.生産緑地 所有者の売却を急ぐ理由・必要性

生産緑地

 

30年経った2022年に制度の期限が来ると、行政に買い取りを申し出ることが可能になりますが、行政は財政難からその土地を買い取りそうにはありません。
そんななかで生産緑地指定が解除されると、大量の土地が売却される可能性があり、需要と供給のバランスは崩れ、地価が下がるのではないか、と懸念されているわけです。

 

3.生産緑地の売却の方法

生産緑地

(1)生産緑地の指定解除

 まずは、市町村の農業委員会で、生産緑地の指定解除の申出を行い、指定解除してもらう必要があります。しかし、指定解除の申出をするには、以下のような一定の要件を満たす必要がります。

 


①生産緑地指定後30年経過
②病気などの理由で農業に従事できない場合 医師の診断書が必要です
③本人が死亡し、相続人が農業に従事しない


 以上のような一定の要件を満たし指定解除の申出を行うと、農業委員会に買取申し出、買取希望照会(買取の告知)、農業従事者に買取斡旋となります。
通常行政の買い取りも、買い取り業者も出てこないのがほとんどです。その経過を経て、買取をされなければ、生産緑地の指定が解除されます。(買取請求から約3か月かかります)

 

(2)農業委員会で農地転用の許可を得る

登記上の地目が田・畑等の農地となっている場合、管轄市役所の農業委員会の許可を要します。その際に、平米数の関係や土地の形状・質の変化の関係で、「開発許可」を得る必要がある場合もあります。

 

 

開発許可というのは、事業計画等を示す必要があり、一般の方では通常困難なため、通常は開発行為を行う業者が開発許可を申請し、土地所有者の承諾・同意という形で進めるのが通常です。

 

(3)地目変更登記

 農地転用の許可証を添付して、法務局にて地目を「雑種地」や「宅地」へと変更します。※農地のままでは所有権を別の方に移転することができません。

 

4.生産緑地 売却時の注意点

生産緑地

①相続税納税猶予されているかどうか
 生産緑地に指定された後の相続において自治体へ買取を求めず、相続税の納税猶予・免許措置が適用されている場合があります。納税猶予されている場合は生産緑地の指定解除がされた時点において、相続税に利子税を付加して支払わなければなりません。(なお、固定資産税は遡って課税されません

 

納税猶予されているか否かは登記簿謄本を確認すれば分かる場合もありますが、農業委員会に確認されるのがよいでしょう。


②生産緑地の指定解除をすると固定資産税等もあがることになります


③一度生産緑地の指定解除を行うと、再度生産緑地に戻すことはできません。


④場合によっては、開発許可等要し、長い期間と多額の費用を要する場合がある


⑤売却後の譲渡税がかかる可能性が高い
  取得時の土地価格より売却時の土地価格が上がることがほとんどでしょうから、譲渡税という税金が課されることになります。こちらは申告を要しますので、注意が必要です。

5.生産緑地の売却における家族信託で対応方法

生産緑地

前述のとおり、生産緑地の売却においては、様々な過程を得なければなりませんので、長い期間を要することになります。


そこで、「所有者が途中で認知症になったりして、売却できなくなっては困る・・」

あるいは、「その売却代金が所有者の意思能力低下により、利用できなくなってしまっては困る・・」と家族信託契約をご希望されることがあります。

結論から申しますと、生産緑地の指定解除や農地転用許可を得なければ、家族信託契約において、信託財産として受託者に管理処分を任せることはできません。

法律上、売却等の利用制限がされているわけですから、その許可を得ることが信託をする前提として必要な要件となります。そのため、生産緑地の指定解除及び農地転用許可を停止条件として家族信託契約を行うということになります。

もっとも、これでも全く認知症対策として全く効果がないわけではありません。

特に、広大な土地であることが多い生産緑地では、宅地となったからと言って、買主がすぐに見つかるとは限りません。供給過多になる前に、生産緑地の指定解除をしておき、売却に備えたいという希望があるのも事実です。

また、売却後の代金・預金を使えるようにしておこうという意図のもとでは、十分に家族信託契約も利用価値があるといえるでしょう。

6.最後に

生産緑地

生産緑地の2022年問題は、賛否両論あり、必ずしも地価下落が起こるわけではないかもしれません。

 

そのまま継続して農業を営む方も当然おられるでしょうが、この少子化の現代では後継ぎ不足は深刻です。売却をしないまでも、アパート・マンション・駐車場経営をしたいと考える方も増えるでしょう。

 

政府も供給過多とならならないよう、予防・対策として、2017年に改正緑地法が施行し、「特定生産緑地」として10年毎に更新できるようにし、直売所や産直レストランなども条件付きで可能としたようです。

 

しかし、農地管理の条件はいまだ健在ですので、やはり一定程度の売却過多の可能性はあるでしょう。

 

生産緑地の売却となると、前述のとおり、様々な行政手続きや法務局の登記手続き・売却手続きが必要となり、税理士・行政書士・土地家屋調査士・司法書士・不動産会社と様々な業種が絡むことになります。

 

当事務所では、提携大手不動産会社も多く、各士業が在籍しておりますので、こういった一連の作業をワンストップで行うことが可能な体制を整えていますので、生産緑地の売却をお考えの方はお気軽にご相談下さい。以下画像クリックして予約可能です。

 

 

 

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投稿者: やなぎ総合法務事務所

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