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2020.05.12更新

昨今、資金繰りに困った方からの自宅の売却の相談などが増加傾向にあります。
住み慣れた自宅を手放すには大きな不安があると思います。
しかし、今回ご説明させていただくリースバックを使えば、自宅に住み続けながら手元に当面の生活・老後資金などを準備することが可能となります。
後述させていただきますが、自宅売却をご近所の方に知られずに行えることなどから、
特に高齢者の方に人気の仕組みとなっています。
自宅の売却を考えられている方は、参考にしてみてください。

 

1、リースバックとは
(1)  メリット
①  売却後も住み続けられます
②  再取得の選択肢もあります
③  売却代金を必要資金に出来る
④  ご近所・周囲に知られず売却可能
⑤  固定資産税、管理費、修繕立替金が不要
⑥  認知症対策として利用可能
(2)  デメリット
①  通常の売却に比べて買取価格が安い
②  家賃が相場より高い傾向にある
③  買い戻す時の金額は売却時より高くなる
2、取引の流れ
3、まとめ

 

1、リースバックとは

 

所有する自宅を売却しながら、買主である新しい所有者と賃貸契約を結ぶことで、引き続きその自宅に住むことが可能になる仕組みです。

その為、現在住まわれている自宅売却後もそのまま住み続けながら、資金を調達することが出来るという仕組みとなります。

Risuback

(1)メリット


①  売却後も住み続けられます
ご自宅の売買契約と同時に定期建物賃借契約を締結し、
所有者から借主へと変わることで住み続けることが可能となります。

②  再取得の選択肢もあります
新しい買主兼貸主と協議の上で、条件が整った場合には、(金額の折り合いなど)
再売買契約による再取得も可能です。

③  売却代金を必要資金に出来る
自宅の売却で得た資金の使用用途は指定されていませんので、
老後の為の資金や、事業資金など、自由に使うことが可能です。

④  ご近所・周囲に知られず売却可能
売却を行った場合もゼロタイムで所有者から借主に変更されますので、
ご近所の方に自宅を売却したことを知られることはありません。

⑤  固定資産税、管理費、修繕立替金が不要
不動産の所有者ではなくなるので、固定資産税などはかかりません
(ただし、売却年の固定資産税に関しては日割で計算されます)
また、修繕も不動産所有者の負担となります。
(内装等の生活に必要な修繕、リフォームはご自身負担となります)

⑥  認知症対策として利用可能

仮にご自宅の名義人の方が認知症になり、意思能力が不足・欠如してしまった場合には、不動産の売買契約を本人が結ぶことはできず、成年後見制度等を利用し、家庭裁判所に後見人を選任してもらう必要が出てきます。
この場合、ご本人やご家族の希望価格で売却できるとも限りませんし、売却自体できるかどうかも全て裁判所と後見人の判断となってきます。
そのため、いざというときに、自宅を売却して、老後資金や施設費用に充てることができない・あるいはできたとしても1年以上の期間がかかってしまうおそれがあります。
そこで認知症の対策として、予めリースバックを使用し、自宅を売却しておくことはとても有効な手段だと言えます。

(2)  デメリット

①  通常の売却に比べて買取価格が安い
通常の売却に比べて売却価格が安い傾向にあるというのも、リースバックの特徴です。
一般的な仲介市場における取引価格の60~80%程度のケースが多くなります。
ですから、ご自宅の売買金額によっては、数百万円もの差が生じることも珍しくありません。
所有不動産がいくらで売れるのか、リースバックにするといくら損をするのか、しっかりと明白にしたうえで、リースバックを利用する必要があるのか、しっかりと検討したうえで利用してください。



②  家賃が相場より高い傾向にある
リースバックにおける賃料は、売却価格のだいたい10%が相場となっており、通常より高くなるケースが多いです。
たとえば1,800万円で売却した場合、180万円が1年間の賃料となります。
1ヶ月あたりにすると、毎月15万円の家賃となります。
高く売却すると月々の賃料が高くなってしまう点が、リースバックの難しいところでしょう。


③  買い戻す時の金額は売却時より高くなる
リースバックの場合、将来的に賃貸人兼新所有者から買い戻すことはできますが、売却時の金額よりも高くなるというデメリットがあります。
たとえば売却代金は1,800万円だったにもかかわらず、買い戻すときは2,000万円に値上げされるケースがあるということです。
リースバックを利用するのであれば、その点についてもしっかりと納得のうえ、自宅を売却しましょう。

2、取引の流れ
実際に取り引きを行う場合、取引業者によって多少違いはあるかもしれませんが、
下記のような流れになります。

Nagare

 

3、まとめ

今回ご紹介させていただいたリースバックを使用される方の中には、
「老後の生活への不安」
「急な病気で収入源がなくなった時の為」
「認知症になってしまった時に売却ができなくなる為」
「将来的な施設入居費用の準備のため」
「不動産の固定資産税や修繕費を出す余裕がない」
など様々な理由が考えられます。
ご高齢者にとって、転居や生活環境が変わるというのは、想像以上に精神的・身体的な負担が大きく、体調を壊してしまう方も非常に多くなっております。

そういった方が無理のないよう、資金を工面しながら、思い入れのある自宅で暮らせる良い仕組みだと思います。
もし、リースバックについて詳しく聞きたいという方がいらっしゃいましたら、登記件数が年間1,500件超の不動産に強い司法書士が、中立な立場で、
リースバックの価格帯等の一般的なご情報のご提供から、名義変更の登記及び賃貸借契約書のリーガルチェック等も行いますので、是非ご相談ください。

また、その他の資金繰りでお困りの方は、融資、助成金、補助金、債務整理、不動産の任意売却等についても無料相談を受け付けておりますので、お気軽にご相談下さい。

 

 

投稿者: 司法書士法人やなぎ総合法務事務所

2020.05.07更新

もし、自分の身に何かあったら、残された家族のことが心配・・・
こういった方も多いことでしょう。
最期に、自分の意思を表示し、それを実現できる「遺言」は、こういった方にとても有効的な方法です。

超高齢化社会と言われる現代では、この遺言は大変重要な意味を持ちます。
このたびの相続法改正の中の目玉の一つ、「自筆証書遺言の保管に関する法改正」が、令和2年7月10日施行予定となっています。
そこで、今回はこの改正 自筆証書遺言の中でも特に、「保管制度について」特集したいと思います。

 

1、 自筆証書遺言の現状
2、 法改正の内容
      (1) 保管方法
      (2) 遺言書の閲覧,保管の申請の撤回
      (3) 遺言書の保管の有無の照会及び相続人等による証明書の請求等
      (4) 遺言書の検認の適用除外
      (5) 費用について
      (6) 遺言書の保管期間
      (7) 注意事項
3、 法務局で管理した場合の利点
4、 まとめ

 

1、自筆証書遺言の現状

 


作成された自筆証書遺言は、自宅の仏壇や金庫等で保管されることが多くありました。そのせいで、遺言書が相続人により廃棄、隠蔽、改ざんされるといった事件が発生することが問題視されていました。
せっかく被相続人が、残した遺言書も、一部の悪意ある人の手によって変えられてしまったり、見つけられることもないまま思いの通りに実現できないというのはとても悲しいことです。

 

2、法改正の内容

今回の法改正では、公的機関(法務省)で遺言書の原本と画像データを保管する制度を創設する事となりました。

 


(1) 保管方法
この新制度では所在地を管轄する法務省へ申請を行なえば、遺言書保管官が,遺言書保管所の施設内において原本を保管するとともに,その画像情報等の遺言書に係る情報を管理することとなります。
(遺言書保管法第6条第1項,法第7条第1項)

 

(2) 遺言書の閲覧,保管の申請の撤回
遺言者は,保管されている遺言書について,その閲覧を請求することができ,また,遺言書の保管の申請を撤回することができます(法第6条,法第8条)。
保管の申請が撤回されると,遺言書保管官は,遺言者に遺言書を返還するとともに遺言書に係る情報を消去します(法第8条第4項)。
遺言者の生存中は,遺言者以外の方は,遺言書の閲覧等を行うことはできません。

 

(3) 遺言書の保管の有無の照会及び相続人等による証明書の請求等
遺言者が死亡している場合において,自己(請求者)が相続人,受遺者等となっている遺言書(関係遺言書)が遺言書保管所に保管されているかどうかを証明した書面(遺言書保管事実証明書)の交付を請求することができます(法第10条)。
遺言者の相続人,受遺者等は,遺言者の死亡後,遺言書の画像情報等を用いた証明書(遺言書情報証明書)の交付請求及び遺言書原本の閲覧請求をすることができます(法第9条)。

 

(4) 遺言書の検認の適用除外
改正前の自筆証書遺言は、 遺言書の発見者や保管者が家庭裁判所に遺言書を提出して、相続人等の立会いのもとで、遺言書を開封し、遺言書の内容を確認する〝検認〟という手続きを経なければなりませんでした。これは、改竄・変造等を防ぎ、改竄・変造がないことを確認するためのものです。

これまでは、自筆証書遺言をしても、こういった手間と費用がかかるというのが、自筆証書遺言が普及しなかった一つの要員だと考えられています。

一方改正相続法のもと、
自筆証書遺言が遺言書保管所で保管されている場合には、この改竄・変造される恐れがないことから、
家庭裁判所による遺言書の検認手続きは必要ありません。(民法第1004条第1項、法第11条)

 

相続人等はこれにより、家庭裁判所に検認手続きに行くことなく、スムーズに相続手続きを進めることができるようになります。

 

(5) 費用について
保管には手数料が発生します。金額は以下の通り。

jihitu

※ 遺言書の撤回及び変更の届出について手数料はかかりません。

(6) 遺言書の保管期間
遺言書保管法第6条第5項(法第7条第3項において準用する場合を含む。)の遺言者の生死が明らかでない場合における遺言者の死亡の日に相当する日として政令で定める日は,遺言者の出生の日から起算して120年を経過した日です(法第5条第1項)。
遺言書保管法第6条第5項(法第7条第3項において準用する場合を含む。)の相続に関する紛争を防止する必要があると認められる期間として政令で定める期間は,遺言書については50年,遺言書に係る情報については150年です(法第5条第2項)。

(7) 注意事項
① 遺言者の住所等の変更の届出
遺言者は,保管の申請をした遺言書が遺言書保管所に保管されている場合において,遺言者の住所等に変更が生じたときは,速やかに,その旨を遺言書保管官に届出をする必要があります(法第3条)。

② 遺言書の保管の申請の却下
遺言書保管官は,遺言書の保管の申請が遺言者以外の者によるものである場合等には,理由を付した決定で,当該申請を却下することとなります(法第2条)。

 

 

3、法務局で管理した場合の利点

自宅ではなく法務局で遺言書の原本を預かってくれるわけですから、誰かに書き換えられたり、隠ぺいされたりといったリスクを避けることができます。厳重な保管場所で保全されるというメリットはこれまで公正証書遺言でしか得られませんでしたが、自筆証書遺言でも同じようなメリットが得られることになります。
また、全国で一律のサービスを確立させられ、遺言書の作成を促進させられることも考えられます。

 

 

4、まとめ


いかがでしょうか?
もし、自分の身に何かあったら、残された家族のことが心配・・・
実際に早く書いておかなければと思い、市販の遺言キットを買ってみたり、インターネットや本を見ながら書いてみたのはいいものの、これで良いのか不安。
弁護士や司法書士に相談に行くのは、お金がかかるし、なんだか怖い。
まだまだ元気だし、またそのうちすれば良いか・・・
こんな風にお考えの方も多いかと思います。

しかし、悲しいことに、不幸を予測できることは非常に稀で、老衰を死因とする死亡率はほんの8%です(厚生労働省 「平成 30 年(2018)人口動態統計月報年計(概数)の概況」引用)。
「お父さん・お母さんが遺言を残してくれていたら、こんなに大変な思いをせずとも良かったのに」
「いつも私に言ってくれていたのに、遺言書がないから、兄弟に説明しても信じてもらえない」
「遺言があれば、兄弟姉妹仲良くできたかもしれない」

そんな風に言われる方々が、弊所には沢山お見えになります。

自筆証書遺言の良いところは、公正証書遺言に比べるとコストが安く、手軽な面です。
自筆証書遺言やエンディングノート、家族に向けてのお手紙を残しておられる方、あるいはこれから考えられる方にとっては、以前の自筆証書遺言よりも、安心できる良い制度となっております。
少しでも多くの方が、遺言書を残し、この新制度をご活用いただいたらと思います。


もっとも、自分の想いを実現できる適法かつ最適な遺言書を作成することはなかなか容易な事ではありません。
作成したのはいいものの、結局、遺言書のみでは相続手続きができず、別途相続人間の遺産分割協議や、調停や裁判手続きを経なければならず、その結果遺言書とは異なる相続の引継ぎ方をされてしまうこともあります。
弊所に持ち込まれる自筆証書遺言においても、自筆証書遺言は無効なものも多く、検認を経ても、その遺言書をもって預金や不動産の名義変更をできないことも多々あります。

 

弊所では自筆証書遺言を作成される際のアドバイスも行っていますので、
遺言やエンディングノートを残しておきたいとお考えの方、新制度について知りたいという方はお気軽にお問合せ下さい。
経験豊富な弊所司法書士が、分かりやすく丁寧にご説明させていただきます。

 

 

 

 

投稿者: 司法書士法人やなぎ総合法務事務所

2019.03.22更新

税金写真

 

皆様、こんにちは!
花の便りが聞かれる頃となりましたが、引っ越し、卒業シーズン、一方で確定申告、企業では決算期を迎えられるところが多い時期となってまいりました。
確定申告については、ご自身でされる方もおられるかと思いますが、今回は、相続税務の面から、特によくある“相続税調査・相続対策”をトピックに挙げて、ご紹介させていただきます。

 

相続税は、平成27年に基礎控除額引き下げと最高税率の引き上げが行われました。
平成30年12 月12 日に国税庁ホームページで「平成29 年分の相続税の申告状況について」が公表されました
が、これによると改正前の申告件数と比較して、約2倍の方(全体の8.3%)が申告対象となり、相続税申告をされております。この増税後の相続に対する税務調査について、国税庁が初めて実績を公表しました。


増税後の調査では、文書照会で1万1198件実施され、前年度比24.5%増となっています。
改正前であれば対象でなかったであろう準富裕層の“現金と預貯金の申告漏れ”が発覚し、悪質な税逃れと認定され、重加算税を含む、何千万円もの追徴課税が課されているケースもあります。
では、どこに気を付けなければならないのか?

 

次回コラムへ続く・・・・
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投稿者: 司法書士法人やなぎ総合法務事務所

2018.12.10更新

Ⅲ.相続税について

ご相談者S様の場合、そのまま何も対策を講じなければ、相続税の基礎控除内ではなく、相続税がかかる可能性がありました。
相続税にかかるぐらいなら・・・
子供達にそんなにも残すくらいなら・・・と S様ご夫妻は、残りの人生をすることを選択され、自宅を購入して、評価額を下げることにされました。
また、生命保険の非課税枠を利用するとともに、三男の遺留分対策のため、一括払いの生命保険への加入をご検討されておられます。


 Ⅳ.結びに

結果、今後の残りの人生を考え直し、老後生活を楽しむとともに、 認知症になったときの備えとして『ご親族に任意後見契約』等でお願いし、
相続人間でのもめ事に備え、『生命保険の活用や遺言を行う』ことで、様々な心配が解消されました。
加えて、相続税を抑えることができるという一石二鳥・三鳥の嬉しい結果となりました。

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投稿者: 司法書士法人やなぎ総合法務事務所

2018.12.07更新

Ⅱ.相続紛争・相続手続きの対策として

音信普通の推定相続人子がいる場合孫に財産を残すには・・・

"公正証書遺言"で孫に財産を残すようにしておくというのが、最もスタンダードな方法でしょう。
相続財産というのは、相続が発生したとき次のような方法で引き継ぐことになります。
 ① 法定相続人の共有状態 (法定相続分通りの共有)
 ② 法定相続人で遺産分割協議(お話合い)によりどのように分けるかを決めます。ここで話し合いがうまくまとまらなければ、調停・訴訟という裁判手続きによることになります。
 ③ 一方、上記①・②は遺言があれば、それが優先し、遺言により亡くなった方の意思が明確に示されている場合には、原則として遺言の通りに相続財産を分けることになります。

そのため、遺言を残していなければ、音信普通であっても三男ともなんとか連絡を取り合い、次男、配偶者で話し合いをして相続財産を分けるというのが、
最初の動きとなり、当然には孫には相続財産が引き継がれるわけではありません。

ちなみに、法定相続人間でお話合いができなに場合には、不在者管理人の選任申立て等裁判手続きや、遺産分割調停等かなり労力・費用共にかかってくることになりかねません。

今回のS様のように、"推定相続人ではない孫にも相続財産を分けたい"というご意向でしたら、遺言や、家族信託等を活用するのが良いでしょう。

※ただし、三男にも遺留分は発生するので、遺留分請求の対策として生命保険の活用や、遺留分請求の順序を指定しておくことを等も併せて検討しておくのがお勧めです。


<次回コラムへ続く・・・・>

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投稿者: 司法書士法人やなぎ総合法務事務所

2018.11.04更新

知ってトクする学び博 第4回よみうり終活フェア2018in大阪

この度、「知ってトクする学び博 第4回よみうり終活フェア 2018 in 大阪」に参加させて頂きました。

セミナー及び面談にも沢山の方が来場していただきありがとうございます。

辛坊治郎キャスターのセミナーや入棺体験・遺影撮影など普段できない体験をさせていただいたり、各ブースの方々と交流ができ有意義な時間をすごせました。

セミナーでは定数以上のご予約を頂きありがとうございます。

個別ブースでは、家族信託というのは聞いたことがあるけど、どのような制度?等様々な質問や相続対策の相談等、沢山の方にお越しくださいました。

皆さまありがとうございました!

セミナー面談

投稿者: 司法書士法人やなぎ総合法務事務所

2018.11.02更新

雨漏りイラスト.jpg
解体工事等を先に行って売却するということは、『先に多額の金銭を支出しながら、売却できないかもしれないリスクを背負う』こといなりますので、あまりスタンダードなケースではありません。
買主次第で、買主の方の負担で解体工事等を行われることもあります。

そのため、弊所は、『まずは様々な業者に見積をとること』をお勧めしました。
主に考えられる不動産活用・検討しなければならない費用は、以下のようなことになります。

① 解体して、更地で売却する方法
解体・動産撤去費用+更地で売却した場合の不動産査定

② 現状のまま売却する方法
現状のまま売却した場合の不動産査定 (測量費用・解体工事・動産撤去等もすべて買主が負担する場合)
※主に不動産業者等プロが買主となる場合にあたるでしょう

③ 修繕・リフォームした後売却する方法
修繕費用+修繕等を行った場合の不動産査定

④ 修繕・リフォームした後賃貸する方法(収益不動産として活用する場合を想定)
修繕・リフォーム費用+賃貸相場 ご自身で、色々なお見積を取られて、総合的にご判断されるのが一番良いかと思います。

しかし、なかなか忙しくてそんなことはできないという方も多いかと思いますが、
そんなときは、弊所では、年間1000件を超える不動産登記を行っており、多くの不動産関連会社のお見積り・不動産査定等をご用意頂くことも可能ですので、いつでもお申し付けください。

少しでも参考になったという方は、定期的に情報を発信してまいりますので、是非弊所のLINE@で友達ご登録下さい。

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投稿者: 司法書士法人やなぎ総合法務事務所

2018.05.16更新

一般社団法人は、平成20年度に制度が変わり、設立の敷居がある程度低くなりました。

弊所においても、一般社団法人設立登記のご依頼を度々いただいておりますので、

どういった方が何のために設立されるのか、実際にはどうなのか?ご紹介させて頂きます。

 

 

1.一般社団法人の相続節税スキーム

スキーム 
一般社団法人がとりわけ注目を集めたのが、「一般社団法人を利用した相続節税スキーム」です。

一般社団法人には、株式会社のような株主・出資金という考え方がありませんので、構成員である社員に相続が発生しても、相続税が課せられないという性質があります。

 

この性質を利用し、設立した一般社団法人に収益不動産や同族会社の株式を移して、推定相続人が一般社団法人の理事に就任することにより、相続税を回避しようとするスキームが横行しました。

しかし、平成30年の税制改正において、このような租税回避・一般社団法人を利用した相続節税スキームの防止策として、今回新たに一定の要件を満たす一般社団法人等に対して相続税を課税することとなりました。

そのため、相続税対策のために一般社団法人を設立するには慎重に行う必要があります。

 

一般社団法人の相続節税スキームに関わらず、概ね節税のために行われる手法は、税制による改正によりメスが入ることが度々ありますので、注意が必要です。

 

2.本来の一般社団法人の意義

 社団法人
それでも一般社団法人には、本来のその意義がありますので、いくつか検討に値するものには変わりません。例えば以下のとおりの利点があります。

 

・法人格のある団体として、任意団体よりも信用がつきます。

・株式会社のように、出資金が不要です。

・法人格がないと個人で債務につき責任を負うところ、一般社団法人設立により、一般社団法人の債  務について個人は責任を負うことがなくなります。

・同じ非営利であるNPO法人よりも、種々の制約が少ない。

・設立時に官庁の許認可が不要ですし、設立後も行政庁による監督がありません。事業に制限はありませんので、収益事業を目的とすることが目的とすることが出来ます。

 

 もちろん、一般社団法人は、剰余金の分配が出来ない等のデメリットもありますので、これから一般社団法人の設立を検討されておられる方は、果たしてこれから行う事業が一般社団法人に馴染むものかどうか、一度専門家にご相談されることをお勧め致します。

 

相続でのご相談はやなぎ総合法務事務所におまかせください。無料相談のご予約は以下よりお願いします。

個別相談

投稿者: 司法書士法人やなぎ総合法務事務所

2018.03.09更新

1.生産緑地 とは何か

生産緑地

 

生産緑地は、住宅の建築が可能な市街化区域内の土地の中で、改正生産緑地法に基づき、
生産緑地の指定を受けた土地を言います。

 


生産緑地の指定を受けると、所有者は建築物を建てたり、売却するなどの行為が制限され、原則として30年間農地としての管理が求められます。

 

一方で、固定資産税などが一般農地と同様にきわめて低い税額に抑えられるほか、相続税の納税猶予措置などが適用されるなど税制面で優遇されます。

 

改正生産緑地法が適用されたのは1992年度からで、現存する生産緑地の多くは初年度に指定を受けているため、多くの生産緑地が2022年に営農義務が外れることになります。これが、いわゆる「生産緑地の2022年問題」と言われるものです。

 

2.生産緑地 所有者の売却を急ぐ理由・必要性

生産緑地

 

30年経った2022年に制度の期限が来ると、行政に買い取りを申し出ることが可能になりますが、行政は財政難からその土地を買い取りそうにはありません。
そんななかで生産緑地指定が解除されると、大量の土地が売却される可能性があり、需要と供給のバランスは崩れ、地価が下がるのではないか、と懸念されているわけです。

 

3.生産緑地の売却の方法

生産緑地

(1)生産緑地の指定解除

 まずは、市町村の農業委員会で、生産緑地の指定解除の申出を行い、指定解除してもらう必要があります。しかし、指定解除の申出をするには、以下のような一定の要件を満たす必要がります。

 


①生産緑地指定後30年経過
②病気などの理由で農業に従事できない場合 医師の診断書が必要です
③本人が死亡し、相続人が農業に従事しない


 以上のような一定の要件を満たし指定解除の申出を行うと、農業委員会に買取申し出、買取希望照会(買取の告知)、農業従事者に買取斡旋となります。
通常行政の買い取りも、買い取り業者も出てこないのがほとんどです。その経過を経て、買取をされなければ、生産緑地の指定が解除されます。(買取請求から約3か月かかります)

 

(2)農業委員会で農地転用の許可を得る

登記上の地目が田・畑等の農地となっている場合、管轄市役所の農業委員会の許可を要します。その際に、平米数の関係や土地の形状・質の変化の関係で、「開発許可」を得る必要がある場合もあります。

 

 

開発許可というのは、事業計画等を示す必要があり、一般の方では通常困難なため、通常は開発行為を行う業者が開発許可を申請し、土地所有者の承諾・同意という形で進めるのが通常です。

 

(3)地目変更登記

 農地転用の許可証を添付して、法務局にて地目を「雑種地」や「宅地」へと変更します。※農地のままでは所有権を別の方に移転することができません。

 

4.生産緑地 売却時の注意点

生産緑地

①相続税納税猶予されているかどうか
 生産緑地に指定された後の相続において自治体へ買取を求めず、相続税の納税猶予・免許措置が適用されている場合があります。納税猶予されている場合は生産緑地の指定解除がされた時点において、相続税に利子税を付加して支払わなければなりません。(なお、固定資産税は遡って課税されません

 

納税猶予されているか否かは登記簿謄本を確認すれば分かる場合もありますが、農業委員会に確認されるのがよいでしょう。


②生産緑地の指定解除をすると固定資産税等もあがることになります


③一度生産緑地の指定解除を行うと、再度生産緑地に戻すことはできません。


④場合によっては、開発許可等要し、長い期間と多額の費用を要する場合がある


⑤売却後の譲渡税がかかる可能性が高い
  取得時の土地価格より売却時の土地価格が上がることがほとんどでしょうから、譲渡税という税金が課されることになります。こちらは申告を要しますので、注意が必要です。

5.生産緑地の売却における家族信託で対応方法

生産緑地

前述のとおり、生産緑地の売却においては、様々な過程を得なければなりませんので、長い期間を要することになります。


そこで、「所有者が途中で認知症になったりして、売却できなくなっては困る・・」

あるいは、「その売却代金が所有者の意思能力低下により、利用できなくなってしまっては困る・・」と家族信託契約をご希望されることがあります。

結論から申しますと、生産緑地の指定解除や農地転用許可を得なければ、家族信託契約において、信託財産として受託者に管理処分を任せることはできません。

法律上、売却等の利用制限がされているわけですから、その許可を得ることが信託をする前提として必要な要件となります。そのため、生産緑地の指定解除及び農地転用許可を停止条件として家族信託契約を行うということになります。

もっとも、これでも全く認知症対策として全く効果がないわけではありません。

特に、広大な土地であることが多い生産緑地では、宅地となったからと言って、買主がすぐに見つかるとは限りません。供給過多になる前に、生産緑地の指定解除をしておき、売却に備えたいという希望があるのも事実です。

また、売却後の代金・預金を使えるようにしておこうという意図のもとでは、十分に家族信託契約も利用価値があるといえるでしょう。

6.最後に

生産緑地

生産緑地の2022年問題は、賛否両論あり、必ずしも地価下落が起こるわけではないかもしれません。

 

そのまま継続して農業を営む方も当然おられるでしょうが、この少子化の現代では後継ぎ不足は深刻です。売却をしないまでも、アパート・マンション・駐車場経営をしたいと考える方も増えるでしょう。

 

政府も供給過多とならならないよう、予防・対策として、2017年に改正緑地法が施行し、「特定生産緑地」として10年毎に更新できるようにし、直売所や産直レストランなども条件付きで可能としたようです。

 

しかし、農地管理の条件はいまだ健在ですので、やはり一定程度の売却過多の可能性はあるでしょう。

 

生産緑地の売却となると、前述のとおり、様々な行政手続きや法務局の登記手続き・売却手続きが必要となり、税理士・行政書士・土地家屋調査士・司法書士・不動産会社と様々な業種が絡むことになります。

 

当事務所では、提携大手不動産会社も多く、各士業が在籍しておりますので、こういった一連の作業をワンストップで行うことが可能な体制を整えていますので、生産緑地の売却をお考えの方はお気軽にご相談下さい。以下画像クリックして予約可能です。

 

 

 

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