web予約

tel_sp.png
メールでのお問い合わせ

2020.05.12更新

昨今、資金繰りに困った方からの自宅の売却の相談などが増加傾向にあります。
住み慣れた自宅を手放すには大きな不安があると思います。
しかし、今回ご説明させていただくリースバックを使えば、自宅に住み続けながら手元に当面の生活・老後資金などを準備することが可能となります。
後述させていただきますが、自宅売却をご近所の方に知られずに行えることなどから、
特に高齢者の方に人気の仕組みとなっています。
自宅の売却を考えられている方は、参考にしてみてください。

 

1、リースバックとは
(1)  メリット
①  売却後も住み続けられます
②  再取得の選択肢もあります
③  売却代金を必要資金に出来る
④  ご近所・周囲に知られず売却可能
⑤  固定資産税、管理費、修繕立替金が不要
⑥  認知症対策として利用可能
(2)  デメリット
①  通常の売却に比べて買取価格が安い
②  家賃が相場より高い傾向にある
③  買い戻す時の金額は売却時より高くなる
2、取引の流れ
3、まとめ

 

1、リースバックとは

 

所有する自宅を売却しながら、買主である新しい所有者と賃貸契約を結ぶことで、引き続きその自宅に住むことが可能になる仕組みです。

その為、現在住まわれている自宅売却後もそのまま住み続けながら、資金を調達することが出来るという仕組みとなります。

Risuback

(1)メリット


①  売却後も住み続けられます
ご自宅の売買契約と同時に定期建物賃借契約を締結し、
所有者から借主へと変わることで住み続けることが可能となります。

②  再取得の選択肢もあります
新しい買主兼貸主と協議の上で、条件が整った場合には、(金額の折り合いなど)
再売買契約による再取得も可能です。

③  売却代金を必要資金に出来る
自宅の売却で得た資金の使用用途は指定されていませんので、
老後の為の資金や、事業資金など、自由に使うことが可能です。

④  ご近所・周囲に知られず売却可能
売却を行った場合もゼロタイムで所有者から借主に変更されますので、
ご近所の方に自宅を売却したことを知られることはありません。

⑤  固定資産税、管理費、修繕立替金が不要
不動産の所有者ではなくなるので、固定資産税などはかかりません
(ただし、売却年の固定資産税に関しては日割で計算されます)
また、修繕も不動産所有者の負担となります。
(内装等の生活に必要な修繕、リフォームはご自身負担となります)

⑥  認知症対策として利用可能

仮にご自宅の名義人の方が認知症になり、意思能力が不足・欠如してしまった場合には、不動産の売買契約を本人が結ぶことはできず、成年後見制度等を利用し、家庭裁判所に後見人を選任してもらう必要が出てきます。
この場合、ご本人やご家族の希望価格で売却できるとも限りませんし、売却自体できるかどうかも全て裁判所と後見人の判断となってきます。
そのため、いざというときに、自宅を売却して、老後資金や施設費用に充てることができない・あるいはできたとしても1年以上の期間がかかってしまうおそれがあります。
そこで認知症の対策として、予めリースバックを使用し、自宅を売却しておくことはとても有効な手段だと言えます。

(2)  デメリット

①  通常の売却に比べて買取価格が安い
通常の売却に比べて売却価格が安い傾向にあるというのも、リースバックの特徴です。
一般的な仲介市場における取引価格の60~80%程度のケースが多くなります。
ですから、ご自宅の売買金額によっては、数百万円もの差が生じることも珍しくありません。
所有不動産がいくらで売れるのか、リースバックにするといくら損をするのか、しっかりと明白にしたうえで、リースバックを利用する必要があるのか、しっかりと検討したうえで利用してください。



②  家賃が相場より高い傾向にある
リースバックにおける賃料は、売却価格のだいたい10%が相場となっており、通常より高くなるケースが多いです。
たとえば1,800万円で売却した場合、180万円が1年間の賃料となります。
1ヶ月あたりにすると、毎月15万円の家賃となります。
高く売却すると月々の賃料が高くなってしまう点が、リースバックの難しいところでしょう。


③  買い戻す時の金額は売却時より高くなる
リースバックの場合、将来的に賃貸人兼新所有者から買い戻すことはできますが、売却時の金額よりも高くなるというデメリットがあります。
たとえば売却代金は1,800万円だったにもかかわらず、買い戻すときは2,000万円に値上げされるケースがあるということです。
リースバックを利用するのであれば、その点についてもしっかりと納得のうえ、自宅を売却しましょう。

2、取引の流れ
実際に取り引きを行う場合、取引業者によって多少違いはあるかもしれませんが、
下記のような流れになります。

Nagare

 

3、まとめ

今回ご紹介させていただいたリースバックを使用される方の中には、
「老後の生活への不安」
「急な病気で収入源がなくなった時の為」
「認知症になってしまった時に売却ができなくなる為」
「将来的な施設入居費用の準備のため」
「不動産の固定資産税や修繕費を出す余裕がない」
など様々な理由が考えられます。
ご高齢者にとって、転居や生活環境が変わるというのは、想像以上に精神的・身体的な負担が大きく、体調を壊してしまう方も非常に多くなっております。

そういった方が無理のないよう、資金を工面しながら、思い入れのある自宅で暮らせる良い仕組みだと思います。
もし、リースバックについて詳しく聞きたいという方がいらっしゃいましたら、登記件数が年間1,500件超の不動産に強い司法書士が、中立な立場で、
リースバックの価格帯等の一般的なご情報のご提供から、名義変更の登記及び賃貸借契約書のリーガルチェック等も行いますので、是非ご相談ください。

また、その他の資金繰りでお困りの方は、融資、助成金、補助金、債務整理、不動産の任意売却等についても無料相談を受け付けておりますので、お気軽にご相談下さい。

 

 

投稿者: 司法書士法人やなぎ総合法務事務所

2020.05.07更新

もし、自分の身に何かあったら、残された家族のことが心配・・・
こういった方も多いことでしょう。
最期に、自分の意思を表示し、それを実現できる「遺言」は、こういった方にとても有効的な方法です。

超高齢化社会と言われる現代では、この遺言は大変重要な意味を持ちます。
このたびの相続法改正の中の目玉の一つ、「自筆証書遺言の保管に関する法改正」が、令和2年7月10日施行予定となっています。
そこで、今回はこの改正 自筆証書遺言の中でも特に、「保管制度について」特集したいと思います。

 

1、 自筆証書遺言の現状
2、 法改正の内容
      (1) 保管方法
      (2) 遺言書の閲覧,保管の申請の撤回
      (3) 遺言書の保管の有無の照会及び相続人等による証明書の請求等
      (4) 遺言書の検認の適用除外
      (5) 費用について
      (6) 遺言書の保管期間
      (7) 注意事項
3、 法務局で管理した場合の利点
4、 まとめ

 

1、自筆証書遺言の現状

 


作成された自筆証書遺言は、自宅の仏壇や金庫等で保管されることが多くありました。そのせいで、遺言書が相続人により廃棄、隠蔽、改ざんされるといった事件が発生することが問題視されていました。
せっかく被相続人が、残した遺言書も、一部の悪意ある人の手によって変えられてしまったり、見つけられることもないまま思いの通りに実現できないというのはとても悲しいことです。

 

2、法改正の内容

今回の法改正では、公的機関(法務省)で遺言書の原本と画像データを保管する制度を創設する事となりました。

 


(1) 保管方法
この新制度では所在地を管轄する法務省へ申請を行なえば、遺言書保管官が,遺言書保管所の施設内において原本を保管するとともに,その画像情報等の遺言書に係る情報を管理することとなります。
(遺言書保管法第6条第1項,法第7条第1項)

 

(2) 遺言書の閲覧,保管の申請の撤回
遺言者は,保管されている遺言書について,その閲覧を請求することができ,また,遺言書の保管の申請を撤回することができます(法第6条,法第8条)。
保管の申請が撤回されると,遺言書保管官は,遺言者に遺言書を返還するとともに遺言書に係る情報を消去します(法第8条第4項)。
遺言者の生存中は,遺言者以外の方は,遺言書の閲覧等を行うことはできません。

 

(3) 遺言書の保管の有無の照会及び相続人等による証明書の請求等
遺言者が死亡している場合において,自己(請求者)が相続人,受遺者等となっている遺言書(関係遺言書)が遺言書保管所に保管されているかどうかを証明した書面(遺言書保管事実証明書)の交付を請求することができます(法第10条)。
遺言者の相続人,受遺者等は,遺言者の死亡後,遺言書の画像情報等を用いた証明書(遺言書情報証明書)の交付請求及び遺言書原本の閲覧請求をすることができます(法第9条)。

 

(4) 遺言書の検認の適用除外
改正前の自筆証書遺言は、 遺言書の発見者や保管者が家庭裁判所に遺言書を提出して、相続人等の立会いのもとで、遺言書を開封し、遺言書の内容を確認する〝検認〟という手続きを経なければなりませんでした。これは、改竄・変造等を防ぎ、改竄・変造がないことを確認するためのものです。

これまでは、自筆証書遺言をしても、こういった手間と費用がかかるというのが、自筆証書遺言が普及しなかった一つの要員だと考えられています。

一方改正相続法のもと、
自筆証書遺言が遺言書保管所で保管されている場合には、この改竄・変造される恐れがないことから、
家庭裁判所による遺言書の検認手続きは必要ありません。(民法第1004条第1項、法第11条)

 

相続人等はこれにより、家庭裁判所に検認手続きに行くことなく、スムーズに相続手続きを進めることができるようになります。

 

(5) 費用について
保管には手数料が発生します。金額は以下の通り。

jihitu

※ 遺言書の撤回及び変更の届出について手数料はかかりません。

(6) 遺言書の保管期間
遺言書保管法第6条第5項(法第7条第3項において準用する場合を含む。)の遺言者の生死が明らかでない場合における遺言者の死亡の日に相当する日として政令で定める日は,遺言者の出生の日から起算して120年を経過した日です(法第5条第1項)。
遺言書保管法第6条第5項(法第7条第3項において準用する場合を含む。)の相続に関する紛争を防止する必要があると認められる期間として政令で定める期間は,遺言書については50年,遺言書に係る情報については150年です(法第5条第2項)。

(7) 注意事項
① 遺言者の住所等の変更の届出
遺言者は,保管の申請をした遺言書が遺言書保管所に保管されている場合において,遺言者の住所等に変更が生じたときは,速やかに,その旨を遺言書保管官に届出をする必要があります(法第3条)。

② 遺言書の保管の申請の却下
遺言書保管官は,遺言書の保管の申請が遺言者以外の者によるものである場合等には,理由を付した決定で,当該申請を却下することとなります(法第2条)。

 

 

3、法務局で管理した場合の利点

自宅ではなく法務局で遺言書の原本を預かってくれるわけですから、誰かに書き換えられたり、隠ぺいされたりといったリスクを避けることができます。厳重な保管場所で保全されるというメリットはこれまで公正証書遺言でしか得られませんでしたが、自筆証書遺言でも同じようなメリットが得られることになります。
また、全国で一律のサービスを確立させられ、遺言書の作成を促進させられることも考えられます。

 

 

4、まとめ


いかがでしょうか?
もし、自分の身に何かあったら、残された家族のことが心配・・・
実際に早く書いておかなければと思い、市販の遺言キットを買ってみたり、インターネットや本を見ながら書いてみたのはいいものの、これで良いのか不安。
弁護士や司法書士に相談に行くのは、お金がかかるし、なんだか怖い。
まだまだ元気だし、またそのうちすれば良いか・・・
こんな風にお考えの方も多いかと思います。

しかし、悲しいことに、不幸を予測できることは非常に稀で、老衰を死因とする死亡率はほんの8%です(厚生労働省 「平成 30 年(2018)人口動態統計月報年計(概数)の概況」引用)。
「お父さん・お母さんが遺言を残してくれていたら、こんなに大変な思いをせずとも良かったのに」
「いつも私に言ってくれていたのに、遺言書がないから、兄弟に説明しても信じてもらえない」
「遺言があれば、兄弟姉妹仲良くできたかもしれない」

そんな風に言われる方々が、弊所には沢山お見えになります。

自筆証書遺言の良いところは、公正証書遺言に比べるとコストが安く、手軽な面です。
自筆証書遺言やエンディングノート、家族に向けてのお手紙を残しておられる方、あるいはこれから考えられる方にとっては、以前の自筆証書遺言よりも、安心できる良い制度となっております。
少しでも多くの方が、遺言書を残し、この新制度をご活用いただいたらと思います。


もっとも、自分の想いを実現できる適法かつ最適な遺言書を作成することはなかなか容易な事ではありません。
作成したのはいいものの、結局、遺言書のみでは相続手続きができず、別途相続人間の遺産分割協議や、調停や裁判手続きを経なければならず、その結果遺言書とは異なる相続の引継ぎ方をされてしまうこともあります。
弊所に持ち込まれる自筆証書遺言においても、自筆証書遺言は無効なものも多く、検認を経ても、その遺言書をもって預金や不動産の名義変更をできないことも多々あります。

 

弊所では自筆証書遺言を作成される際のアドバイスも行っていますので、
遺言やエンディングノートを残しておきたいとお考えの方、新制度について知りたいという方はお気軽にお問合せ下さい。
経験豊富な弊所司法書士が、分かりやすく丁寧にご説明させていただきます。

 

 

 

 

投稿者: 司法書士法人やなぎ総合法務事務所

  • web予約
  • TEL:0120-021-462 メールでのお問い合わせ

 

web予約

TEL:0120-021-462 メールでのお問い合わせ
友達追加 QRコード
セミナー・個別相談会のお知らせ 事務所実績 お客様の声
採用情報 大阪家族信託 やなぎ総合法務事務所オフィシャルサイト
大阪ビザ申請サポート やなぎコンサルティングオフィス株式会社 税理士法人KAJIグループ
facebook
空き状況検索 24時間WEB予約 今すぐ確認! メールでのお問い合わせ TEL:0120-021-462