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2018.03.27更新

阿倍野郵便局で、弊所司法書士による出張無料相談会を実施します。

お近くにお住まいの方は、日頃のご不安やご心配事がございましたら、TV出演経験のある司法書士がご相談に応じますので、

この機会に是非お越しください。

 

【日時】 

4月16日(月) 9:30~16:30

 

【場所】

阿倍野郵便局
(大阪府大阪市阿倍野区阪南町1-47-16)

 

 郵便局 相談会

 

 

投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.03.20更新

認知症対策・相続対策を考えていらっしゃる方いらっしゃいませんか?
「将来介護施設に入所するときには、自宅を売却したい」
「山林を持っているけど、後世に引き継ぐのは負担になるだろうし、処分に困っている」
そんな不安を解消し、希望をかなえるのが、今話題の『家族信託』です。
今回は実際に、認知症対策・相続対策のために家族信託を利用された方が、その後どうなったのか、少しご紹介させて頂きたいと思います。

1.以前のご相談内容 “家族信託契約

認知症対策・相続対策のため、当初は任意後見のご相談をされていた大阪府北摂にお住まいのTさん。
Tさんがお知り合いであった不動産会社の方からのご紹介で、弊所にご相談頂きました。
Tさんは、この時は、十分お元気でしたが、昔、ご主人が認知症になり後見制度を利用しなければならなくなった苦い思いもあり、所有の分譲マンション・山林・預金等全てを信託財産として、受託者を長女にし、全ての管理処分をお任されました。
 
委託者Tさん自身は、この当時は「山林なんて売れないし、山林の他の共有者に買ってもらうか、せめて寄付でもできれば・・・。子供達にこの財産を引き継がせてはかわいそうだから、早くなんとかしなければ・・・」と思っておられました。しかし、共有者に買ってもらうことも、寄付も、なかなか受けてもらえないでおられました。

2.家族信託契約から2年経過した今 どうなったか 

“山林に高速道路開通の朗報”
信託された所有の山林付近に、高速道路が通ることになったそうです。
その影響で、Tさんの山林も地価が大幅に上がっており、売却されることになりました。
Tさん自身は、意思能力があるとは思われるものの、‘’無料でもいいから引き取ってもらいたい”という昔の思いだけが残っているのか、売却相場を理解することは難しいようでした。

そこで、受託者である長女さんは、
「高速道路ができるのだし、もっと高く売却できるはず。売却するのに、お母さん(Tさん)は無料で渡そうとしそうだけど、どうしよう・・・」と不動産会社にご相談されました。

しかし、受託者の長女さんもすっかりお忘れであったようですが、こんなこともあろうかとTさんの山林も信託財産にしています。当初のTさん(お母様)のご意向で、受託者である長女さんが単独で不動産の売却をできるような状態となっています。
無事、長女さんも納得のいく金額で売買契約をされ、登記も無事に行うことができまし
た。
 さらには、そもそもTさんの意思能力の有無を確認するため、医師に診断書を書いてもらったり、後見開始の申立をしたり・・・そういった手続的な手間も省くことができ、買手が見つかったときに、早急に売却することができました。

3.まとめ"時代の変化に沿った財産管理を”

 認知症とまでいかないでも、ご自身の知っていた状況・時勢が変化していくことをご高齢者が理解するのはなかなか難しいでしょう。
いろいろな不動産屋に査定してもらったり、適切な価格がいくらなのかを判断したりというのは、不動産という価値の高いものの売買となると、一般的な成人の方でも、なかなか大変なことです。
これから、東京オリンピックや万博誘致の可能性もあり、日本の情勢も大きく変わる可能性を秘めています。
Tさんのように、元気なうちに信頼できる家族に任せることで、時代に合った適切な財産管理が可能となります。

早くに、司法書士に相談し、信頼できる家族に任せてよかった・・・
そう思っていただけるよう、今後も、家族信託の普及と研究に努めていきたいと思っております。

認知症の対策・相続の対策をしておきたいとお考えの方は、ぜひ弊所にご相談下さい。

 

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投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.03.12更新

ビデオレター 表

やなぎ総合法務事務所では、『ビデオレターの作成サポート』という業務を始めました。

遺言書を書いただけでは不安な方へ

大切な家族、または親族の皆様へ、
伝えておきたいこと、今後気を付けて欲しいこと、あの時に言えなかったこと などを動画に残しませんか?


お手紙や遺言書は、遺されたご家族にとって争いを防ぐ有効な方法です。
しかし、遺言書だけでは、無理やり書かされたのではないか?兄弟のうち、一人がそそのかしたのではないか・・・等々無用な憶測が飛び交うこともあります。

そんなときに役立つのが、ビデオレター。
ビデオレターは、法的拘束力はありませんが、ご本人の肉声でご家族に訴えかけますので、ご家族の心に響き、ご家族の争い回避のために非常に役立ちます。

そして、ご家族にとっても、想い出の一品となるかもしれません。

 

【ビデオレターのメリット】

①  動画でご自身の想いを伝えることができる
家族、親族の皆様にご自身の伝えたい想いやメッセージを動画で残すことができます。

②  遺言内容で揉めるリスクが軽減できる
財産の分配理由などを動画で残せるため、遺言を書いたのに相続人間で揉めてしまうというリスクを軽減することができます。

③  自分史が作成できる
ご自身の生い立ちや人生の歴史などをフォトムービーで残し、後世に伝えることができます。

【ビデオレター作成サポートプラン】

遺言 ビデオレタープラン

 

ご興味のある方・ご希望の方がおられましたら、お気軽にお問い合わせください。

 

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投稿者: やなぎ総合法務事務所

2018.03.09更新

1.生産緑地 とは何か

生産緑地

 

生産緑地は、住宅の建築が可能な市街化区域内の土地の中で、改正生産緑地法に基づき、
生産緑地の指定を受けた土地を言います。

 


生産緑地の指定を受けると、所有者は建築物を建てたり、売却するなどの行為が制限され、原則として30年間農地としての管理が求められます。

 

一方で、固定資産税などが一般農地と同様にきわめて低い税額に抑えられるほか、相続税の納税猶予措置などが適用されるなど税制面で優遇されます。

 

改正生産緑地法が適用されたのは1992年度からで、現存する生産緑地の多くは初年度に指定を受けているため、多くの生産緑地が2022年に営農義務が外れることになります。これが、いわゆる「生産緑地の2022年問題」と言われるものです。

 

2.生産緑地 所有者の売却を急ぐ理由・必要性

生産緑地

 

30年経った2022年に制度の期限が来ると、行政に買い取りを申し出ることが可能になりますが、行政は財政難からその土地を買い取りそうにはありません。
そんななかで生産緑地指定が解除されると、大量の土地が売却される可能性があり、需要と供給のバランスは崩れ、地価が下がるのではないか、と懸念されているわけです。

 

3.生産緑地の売却の方法

生産緑地

(1)生産緑地の指定解除

 まずは、市町村の農業委員会で、生産緑地の指定解除の申出を行い、指定解除してもらう必要があります。しかし、指定解除の申出をするには、以下のような一定の要件を満たす必要がります。

 


①生産緑地指定後30年経過
②病気などの理由で農業に従事できない場合 医師の診断書が必要です
③本人が死亡し、相続人が農業に従事しない


 以上のような一定の要件を満たし指定解除の申出を行うと、農業委員会に買取申し出、買取希望照会(買取の告知)、農業従事者に買取斡旋となります。
通常行政の買い取りも、買い取り業者も出てこないのがほとんどです。その経過を経て、買取をされなければ、生産緑地の指定が解除されます。(買取請求から約3か月かかります)

 

(2)農業委員会で農地転用の許可を得る

登記上の地目が田・畑等の農地となっている場合、管轄市役所の農業委員会の許可を要します。その際に、平米数の関係や土地の形状・質の変化の関係で、「開発許可」を得る必要がある場合もあります。

 

 

開発許可というのは、事業計画等を示す必要があり、一般の方では通常困難なため、通常は開発行為を行う業者が開発許可を申請し、土地所有者の承諾・同意という形で進めるのが通常です。

 

(3)地目変更登記

 農地転用の許可証を添付して、法務局にて地目を「雑種地」や「宅地」へと変更します。※農地のままでは所有権を別の方に移転することができません。

 

4.生産緑地 売却時の注意点

生産緑地

①相続税納税猶予されているかどうか
 生産緑地に指定された後の相続において自治体へ買取を求めず、相続税の納税猶予・免許措置が適用されている場合があります。納税猶予されている場合は生産緑地の指定解除がされた時点において、相続税に利子税を付加して支払わなければなりません。(なお、固定資産税は遡って課税されません

 

納税猶予されているか否かは登記簿謄本を確認すれば分かる場合もありますが、農業委員会に確認されるのがよいでしょう。


②生産緑地の指定解除をすると固定資産税等もあがることになります


③一度生産緑地の指定解除を行うと、再度生産緑地に戻すことはできません。


④場合によっては、開発許可等要し、長い期間と多額の費用を要する場合がある


⑤売却後の譲渡税がかかる可能性が高い
  取得時の土地価格より売却時の土地価格が上がることがほとんどでしょうから、譲渡税という税金が課されることになります。こちらは申告を要しますので、注意が必要です。

5.生産緑地の売却における家族信託で対応方法

生産緑地

前述のとおり、生産緑地の売却においては、様々な過程を得なければなりませんので、長い期間を要することになります。


そこで、「所有者が途中で認知症になったりして、売却できなくなっては困る・・」

あるいは、「その売却代金が所有者の意思能力低下により、利用できなくなってしまっては困る・・」と家族信託契約をご希望されることがあります。

結論から申しますと、生産緑地の指定解除や農地転用許可を得なければ、家族信託契約において、信託財産として受託者に管理処分を任せることはできません。

法律上、売却等の利用制限がされているわけですから、その許可を得ることが信託をする前提として必要な要件となります。そのため、生産緑地の指定解除及び農地転用許可を停止条件として家族信託契約を行うということになります。

もっとも、これでも全く認知症対策として全く効果がないわけではありません。

特に、広大な土地であることが多い生産緑地では、宅地となったからと言って、買主がすぐに見つかるとは限りません。供給過多になる前に、生産緑地の指定解除をしておき、売却に備えたいという希望があるのも事実です。

また、売却後の代金・預金を使えるようにしておこうという意図のもとでは、十分に家族信託契約も利用価値があるといえるでしょう。

6.最後に

生産緑地

生産緑地の2022年問題は、賛否両論あり、必ずしも地価下落が起こるわけではないかもしれません。

 

そのまま継続して農業を営む方も当然おられるでしょうが、この少子化の現代では後継ぎ不足は深刻です。売却をしないまでも、アパート・マンション・駐車場経営をしたいと考える方も増えるでしょう。

 

政府も供給過多とならならないよう、予防・対策として、2017年に改正緑地法が施行し、「特定生産緑地」として10年毎に更新できるようにし、直売所や産直レストランなども条件付きで可能としたようです。

 

しかし、農地管理の条件はいまだ健在ですので、やはり一定程度の売却過多の可能性はあるでしょう。

 

生産緑地の売却となると、前述のとおり、様々な行政手続きや法務局の登記手続き・売却手続きが必要となり、税理士・行政書士・土地家屋調査士・司法書士・不動産会社と様々な業種が絡むことになります。

 

当事務所では、提携大手不動産会社も多く、各士業が在籍しておりますので、こういった一連の作業をワンストップで行うことが可能な体制を整えていますので、生産緑地の売却をお考えの方はお気軽にご相談下さい。以下画像クリックして予約可能です。

 

 

 

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